¿Son abusivas las hipotecas crecientes?

 

Las hipotecas crecientes, hipotecas de progresión geométrica o hipotecas montaña, son hipotecas que se caracterizan por su peculiar sistema de amortización, esto es, su sistema de cumplimiento del pago del préstamo. Así, aunque en España lo habitual es el sistema de amortización francés (cada mes se paga la misma cuota hasta que llegue la fecha de actualización del tipo de interés aplicable, generalmente cada año), no es ni mucho menos el único sistema de amortización posible.

En el sistema de amortización creciente se prevé un diferencial (cantidad fija de interés), y un tipo de interés variable, generalmente el Euribor (otro posible índice es el IRPH, el cual tratamos en este post). Por ejemplo, una hipoteca podría tener un interés del 1% de diferencial + Euribor, lo que significa que si el Euribor está al 2%, el interés total a pagar será del 3% sobre el total del capital pendiente de amortizar. Hasta aquí no existen variaciones respecto al conocido sistema de amortización francés.

La peculariedad gravita en que se prevé que, al año siguiente, se aplica un porcentaje de incremento sobre el interés que ya se viene pagando. De este modo, por ejemplo, si se prevé un 1% de incremento anual, cada año el hipotecado deberá pagar un 1% respecto al año anterior, y así sucesivamente, llegando a pagar hasta un 10% o un 20% más al final del préstamo, dependiente de su duración.

Es decir, a medida que avanza en el tiempo la amortización del préstamo la cuota mensual es más elevada.

Como no podía ser de otro modo, la tendencia general de las retribuciones que perciben los hipotecados no es precisamente de progresión geométrica, máxime teniendo en cuenta el contexto de inflación en el que nos encontramos, que ocasiona que las familias pierdan poder adquisitivo. Por ello, en muchas ocasiones el hipotecado deja de poder afrontar las cada vez más elevadas cuotas de su hipoteca creciente.

Así las cosas, ¿Puede solicitarse a los tribunales la nulidad de la hipoteca creciente por abusiva?

Lo cierto es que existen precedentes de éxito en los Juzgados de Primera Instancia. No obstante, la Sentencia que se dicta es recurrible en apelación ante la Audiencia Provincial, que podrá revocar la primera sentencia dictada y dictar una nueva en su lugar.

En el ámbito de nuestro despacho, resulta especialmente relevante conocer el criterio de la Audiencia Provincial de Barcelona, pues será el órgano competente para resolver los recursos de apelación que se le planteen contra Sentencias dictadas por Juzgados de Primera Instancia de la provincia de Barcelona. Pues bien, debemos decir que la Audiencia Provincial de Barcelona no se ha mostrado favorable a declarar la abusividad de las hipotecas crecientes.

Veamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 15ª, nº1893/2019, de 21 de octubre:

“Lo relevante es que el contrato explicita claramente el sistema de amortización como creciente, esto es, que no consta de una cuota fija durante todo el periodo del préstamo sino que lo integra una cuota creciente (más baja al principio y más alta al final que si se hubiera acogido un sistema de cuota fija). En sí mismo, tal sistema ni es beneficioso ni es perjudicial para el consumidor, ya que se trata simplemente de un método de cálculo que supondrá una cuota más baja al principio (si se toma como referencia el sistema fijo) y más alta hacia el final. Los demandantes saben perfectamente el importe de la cuota a pagar cada año, con una mera operación aritmética (creciente en un 1%) y a partir de entonces la evolución del tipo de interés, que afecta por igual a cualquier otro préstamo hipotecario […]

Que no sea el más frecuente en la práctica no lo hace tampoco poco transparente o perjudicial para el consumidor sino que es un sistema que se puede adaptar mejor que otros a las particulares circunstancias de consumidores con esperanzas de que sus ingresos vayan mejorando progresivamente.

No se nos ocurre otra razón por la que los actores lo aceptaran que la confianza en el futuro, esto es, que su situación laboral y sus ingresos progresarían. Que finalmente pueda no haber resultado así, esto es, que los ingresos de los consumidores no hayan progresado de la forma esperada, no constituye un argumento que descalifique el sistema de cálculo de la amortización.

Y el hecho de que pueda resultar siendo inasumible para los consumidores, por no adaptarse a la evolución de sus ingresos, tampoco es una circunstancia que podamos tomar en consideración. En realidad, también se podría argumentar que el sistema les resultaba a los consumidores «muy conveniente» (comparado con los sistemas de amortización fija) durante los primeros años del crédito, precisamente el periodo en el que el adquirente de la vivienda comúnmente debe asumir otros gastos extraordinarios. Por tanto, se trata de una circunstancia completamente irrelevante desde la perspectiva del control de transparencia y desde la del control de contenido.”

La Audiencia Provincial argumenta, pues, que la cláusula no resulta incomprensible para los consumidores, pues basta una simple operación aritmética para saber lo que habrán de pagar. Añade que, aunque es cierto que al final terminan pagando más, ello se vería compensado por unas cuotas más reducidas de lo normal al inicio de la vida del préstamo.

En el mismo sentido encontramos la Sentencia de la Sección 19ª, nº56/2019, de 8 de febrero:

«Se está denunciando la abusividad intrínseca del sistema de amortización mediante cuotas crecientes, que en sí mismo no entraña ningún desequilibrio en perjuicio del prestatario y puede resultar más adecuado a sus circunstancias e intereses particulares […]

Y descartada la falta de transparencia, la única conclusión razonable a la que podía llegarse es la ausencia de abusividad por cuanto, al tratarse de una condición relativa a un elemento esencial del contrato está excluida del control de contenido en sentido propio, esto es, el examen del carácter inequitativo o perjudicial para el consumidor.”

 

No sólo las Audiencias Provinciales se han pronunciado al respecto, también el Tribunal Supremo en su Sentencia 564/2020, de 27 de octubre:

«Se trata de un préstamo de cuota creciente, en el que el prestatario comenzaba pagando una cuota que cada año se incrementaría en un porcentaje (2,5%). Esta distribución creciente provoca que las cuotas iniciales sean más bajas que las que, en identidad de circunstancias, corresponderían a otros modelos o sistemas de amortización como el francés puro (luego precisaremos esto), porque se dedican fundamentalmente al pago de intereses y apenas a amortización de capital, por lo que en cierta medida supone una modalidad de préstamo que, en términos económicos, se aproxima a los préstamos con un periodo de carencia al principio. Es decir, a cambio de pagar una cuota relativamente baja o cómoda durante los primeros años, los pagos se imputan en las primeras etapas de la duración del préstamo en mayor medida a intereses y no al principal, proporción que se va invirtiendo progresivamente a medida que avanza el plazo vencido del préstamo, de forma que durante la última etapa de vida del préstamo la situación es simétricamente inversa: las últimas cuotas se imputan mayoritariamente a la amortización del capital y en mucha menor medida al pago de intereses. […]

Como en todo sistema de amortización, las diferencias respecto de los demás (de cuotas constantes – sistema francés -; decrecientes partiendo de cuotas iniciales más altas – sistema alemán -; crecientes partiendo de cuotas iniciales más bajas – sistema pactado -; de amortización total al final del plazo – sistema propio de los créditos no sujetos a amortización progresiva -; con o sin elementos de flexibilidad – previsión de aplazamientos -; con o sin periodo de carencia, etc.), tiene aspectos más o menos favorables o desfavorables en relación con los demás. […]

Pues bien, las cláusulas litigiosas sí superan el control de incorporación, porque las adherentes tuvieron la posibilidad de conocerlas, al estar incluidas en la escritura pública y ser gramaticalmente comprensibles, dada la sencillez de su redacción.”

 

En conclusión, los Tribunales rechazan declarar como abusiva el sistema de amortización creciente, por cuanto no incurre en falta de transparencia ni puede considerarse intrínsecamente perjudicial para el consumidor.

Una vez descartada la solución judicial sólo queda la solución negociada. Podemos ponernos en contacto con nuestra entidad bancaria para iniciar una negociación que tenga por objeto el cambio del sistema de amortización. Del mismo modo que muchas personas están pasando de un sistema de cuota variable a un sistema de cuota fija, lo mismo puede hacerse con el sistema de amortización.

Dado que se trata de una negociación extrajudicial no podemos obligar al Banco a aceptar nuestros términos, deberá adoptarse una solución libremente acordada por las partes. En caso de que finalmente se alcance un acuerdo, se procederá a la elevación a público ante Notario del nuevo contrato de préstamo hipotecario (novación hipotecaria).

 

En LEGEM Abogados somos especialistas en Derecho Hipotecario y cláusulas abusivas, por lo que nuestros despachos de Abogados de Cerdanyola del Vallès y Barcelona están a su disposición para cualquier consulta que quiera formular.