¿Es posible vender un Inmueble gravado por un Usufructo?
Para responder a la cuestión que se plantea en este post, primeramente debemos referirnos al usufructo. El usufructo es el derecho a usar un bien, en este caso un inmueble, y, además de dicho derecho de uso, el titular del derecho -el usufructuario- tendrá derecho a percibir los frutos que genere el bien, por ejemplo, rentas de alquiler. Este derecho podrá ser temporal por un plazo determinado o ser de carácter vitalicio y puede adquirirse por vía de herencia o contractual.
Por otro lado, donde hay un usufructo hay también un nudo propietario. Esta figura alude a quien es propietario del inmueble, si bien con la limitación de que quien tiene el derecho de uso y disfrute es el usufructuario. Si, como es habitual, el uso y disfrute lo ostenta el propietario, entonces el propietario tiene el pleno dominio, y se le denomina «propietario», sin más.
Sentado lo anterior, si hay acuerdo entre el usufructuario y el nudo propietario, puede venderse el inmueble, en concreto el pleno dominio del mismo, pues lo que se estaría vendiendo es el usufructo y la nuda propiedad, y el comprador adquiría ambos derechos, convirtiéndose en titular del pleno dominio. En tal caso, tanto el nudo propietario como el usufructuario deberán acudir a Notaria para formalizar la transmisión y compraventa del inmueble, y ambos tendrán derecho a la parte proporcional del precio del inmueble.
Otra posibilidad es vender la nuda propiedad, si bien manteniendo el usufructo a favor del usufructuario. En este caso, el nudo propietario puede vender la nuda propiedad a un tercero, pero el usufructuario continuará con el uso y disfrute del inmueble hasta que se extinga su derecho. Por ende, el nuevo nudo propietario deberá respetar el usufructo. Por ello, si sólo se transmite la nuda propiedad el precio del inmueble se verá reducido sensiblemente.
En conclusión, es posible vender un inmueble aunque exista un usufructo sobre el mismo, pero en tal caso deberá contarse con el consentimiento tanto del usufructuario como del nudo propietario. Si lo que se transmite es la nuda propiedad, el usufructo deberá respetarse por el adquirente hasta que el usufructo se extinga según las condiciones del mismo.
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