La suspensión de los contratos de alquiler de locales: ¿otra opción para aliviar a los autónomos?

En un post anterior hablábamos de la posibilidad de acogerse a la cláusula rebus sic stantibus para la exoneración del pago de las rentas de alquiler de locales de negocio. En un post más reciente, introducíamos la cuestión de la moratoria de las rentas regulada por el Gobierno. Sin embargo, en los últimos días ha venido cobrando popularidad otra vía legal para liberar al arrendatario del pago del alquiler del local mientras no pueda ejercer en él su actividad: la suspensión del contrato de alquiler.

Esta opción tiene la ventaja de que cuenta con mayor respaldo legal, pues en cierto modo sí está prevista expresamente en la legislación, a diferencia de la rebus sic stantibus, por lo que las condiciones para su aplicación están más claras. A su vez, supone un mayor desahogo para el inquilino, toda vez que la suspensión no implica una moratoria, es decir, un aplazamiento del pago de la renta, sino una eliminación total de la obligación de pagar la renta durante un período de tiempo. Si bien, la suspensión de contratos también cuenta con su propia problemática.

Debemos partir de la base de que un contrato de arrendamiento es un contrato sinalagmático. Esto significa que genera obligaciones recíprocas para ambas partes. El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del local durante el tiempo del contrato y el arrendatario debe pagar la renta convenida, estas son las obligaciones fundamentales de ambos.

Pues bien, se da la circunstancia de que una de las partes, el arrendador o propietario, no puede mantener al arrendatario en el goce pacífico del local, pues la declaración del Estado de Alarma ha provocado el cierre, por obligación legal, de muchas actividades que se desempeñaban en locales de negocio.

El arrendatario, en definitiva, se ve impedido para explotar el local de la forma que se pactó en su momento. Está claro que ello no se debe a un comportamiento malintencionado o negligente del propietario, sino por una razón de fuerza mayor.

Quienes defienden la opción de suspender el contrato sostienen que, mientras el arrendador no está cumpliendo (por fuerza mayor) su principal obligación, que es la de proporcionar al inquilino su local, el arrendatario sí está incumpliendo su obligación del pago de la renta.

De este modo, se produciría un claro desequilibrio entre las partes, pues el inquilino paga la renta a cambio de nada.

Así las cosas, el artículo 1184 del Código Civil establece que el deudor (en este caso, tanto propietario como inquilino son deudores, pues ambos deben cumplir con una prestación) quedará liberado de la obligación en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible.

Para el propietario, a raíz del Estado de Alarma, su prestación, el facilitamiento del local, ha devenido legalmente imposible, por lo que quedaría exonerado de esa obligación.

Esto por sí solo no soluciona el problema del arrendatario, para el que su obligación de pago no es físicamente ni legalmente imposible. Ahora bien, si en base a lo dicho anteriormente, el propietario quedaría exento de su obligación, lo lógico sería que el arrendatario también quedara liberado de su obligación de pago.

En suma, de los artículos 1100 y 1124 del Código Civil se desprende que, en un contrato sinalagmático, para reclamar el cumplimiento del contrato a la contraparte, antes debemos haber cumplido íntegramente con nuestra prestación. Dado que no podemos alegar este motivo en una eventual demanda de desahucio interpuesta por el propietario, porque sólo podemos alegar causas tasadas en la Ley, una opción sería solicitar la declaración judicial de exoneración del pago de la renta.

Si en el transcurso de dicho procedimiento judicial recibimos la demanda del propietario, tendremos que oponernos alegando que existe un procedimiento civil previo que debe resolverse antes de resolver sobre si procede o no el desahucio.

En cualquier caso, no está ni mucho menos claro que esta sea una solución viable. Debe tenerse en cuenta que existe una corriente de opinión que considera que el arrendador en realidad sí está cumpliendo su prestación. El arrendador nos sigue permitiendo acceder al local de su propiedad, y a guardar en él todo el mobiliario, maquinaría o productos necesarios para el negocio. Por tanto, siendo que el propietario está cumpliendo con su prestación, el arrendatario en justa reciprocidad también debería cumplir la suya.

Por ello, recomendamos el asesoramiento de un Abogado experto en alquileres y no tomar ninguna decisión unilateral.

En  LEGEM Abogados somos Abogados especialistas en alquileres, por lo que si usted desea explorar todas las opciones para liberarse de su obligación de pagar la renta no dude en ponerse en contacto con nosotros.