¿Puedo dejar de pagar el alquiler de mi local durante el Estado de Alarma?

ADVERTENCIA: El Gobierno ya ha aprobado la moratoria de alquileres de locales de negocio, por lo que este artículo ha quedado desactualizado. En este post le explicamos las condiciones de dicha moratoria.

El Estado de alarma decretado por el Gobierno con el fin de frenar la cadena de transmisión de la COVID-19 ha supuesto que muchos autonómos y PYMES hayan tenido que cerrar sus locales de negocio, donde desempeñaban sus actividades. Por ello, no son pocos los pequeños empresarios que se plantean dejar de pagar el alquiler durante el Estado de alarma, o cuanto menos pagar menos cantidad o aplazar la obligación de pago.

Pues bien, para evitar confusiones, debemos dejar claro en primer lugar que el Gobierno no ha dictado ninguna medida durante el Estado de Alarma que exonere de pago a los arrendatarios de locales de negocio, ni ha previsto una moratoria o rebaja parcial. Lo que sí ha aprobado el Gobierno son estas medidas, y otras, para la vivienda habitual.

Por ello, al menos de momento, los locales de negocio han quedado huérfanos de previsión normativa, pues las normas aprobadas van dirigidas exclusivamente a inmueble destinados a satisfacer la necesidad de vivienda.

Por tanto, las herramientas de las que dispone el arrendatario son las mismas que las que existían antes del Estado de Alarma.

Al respecto, ha cobrado especial popularidad la figura del “rebus sic stantibus”, que permite que ante circunstancias imprevistas y ajenas a las partes, que provocan un desequilibrio en las obligaciones de una de ellas, la parte perjudicada pueda quedar liberada de todas o algunas de sus obligaciones.

Esta figura no existe en la Ley, sino que ha sido ideada por los Tribunales. En efecto se constató que, en ocasiones, a una de las partes le era imposible o muy gravoso cumplir con el contrato que había firmado. Aunque es cierto que los contratos obligan a las partes, parecía injusto que se obligara al deudor a hacer frente a una obligación que le es demasiado costosa o imposible, por una circunstancia imprevista, sobrevenida y que no encuentra su causa en el comportamiento de ninguna de las partes contractuales.

Para que se aplique la rebus sic stantibus deben por supuesto cumplirse una serie de requisitos, pues se trata de una figura de aplicación excepcional, ya que de lo contrario se vería perjudicada la confianza en el tráfico jurídico.

Al respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo 156/2020 de 6 de marzo señala, citando la Sentencia 455/2019, de 18 de julio, que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Asimismo, recuerda que es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Por su parte, la Audiencia Provincial de Barcelona, en su Sentencia 133/2020 de 12 de febrero, subraya que la procedencia de la modificación exige la concurrencia de unas circunstancias sobrevenidas y radicalmente imprevisibles que supongan una ruptura del equilibrio contractual, una desproporción exhorbitante, un franco derrumbamiento de las previsiones voluntariamente establecidas con vocación de permanencia, en suma una alteración extraordinaria de las circunstancias que imposibilite el cumplimiento de lo pactado en un marco de equidad y equilibrio de las prestaciones de modo que , de haberse conocido al tiempo de la suscripción no se hubieran adoptado de ese modo.

Así las cosas, a priori los contratos de alquiler celebrados con anterioridad al estado de alarma, e idealmente antes de que algunas Comunidades Autónomas empezaran a tomar medidas de confinamiento, podrían beneficiarse de esta cláusula jurisprudencial.

Más polémica genera el hecho de si debe dejarse de pagar la renta íntegra, o sólo puede producirse una rebaja de la misma. Al respecto, lo recomendable es negociar con el arrendador asistido por Abogado, para poder contemplar todas las opciones posibles. Algunos arrendadores sí están aceptando la liberación de las obligaciones de pago o su moratoria total.

Sin embargo, no es recomendable tomar la decisión de dejar de pagar la renta, o pagar sólo una parte, de forma unilateral. Debe llegarse a un acuerdo con el arrendador y que este acuerdo conste por escrito. De lo contrario, podemos encontrarnos que, una vez superado el Estado de Alarma, el arrendador interponga una demanda de desahucio para echarnos del local. Es cierto que ante esa demanda podrá esgrimirse la cláusula rebus sic stantibus, pero es un riesgo muy elevado, pues todavía no se conoce qué interpretación harán los Tribunales de esta opción aplicada al Estado de Alarma.

En suma, y de ahí el riesgo,  cualquier Juez podría considerar injusto que se obligue a una sola de las partes a soportar la carga de la declaración del estado de alarma. No debe olvidarse que el arrendador posiblemente también necesite el dinero para su subsistencia, y que es contrario a la equidad trasladar la carga del arrendatario al arrendador. Por ello una solución más justa sería el pago del 50% de la renta. En cualquier caso, dependerá de la situación concreta y de la negociación con el arrendador.

En LEGEM Abogados somos Abogados especialistas en Derecho Civil y Contractual, por lo que si desea negociar con su arrendador una rebaja o quita del pago del alquiler no dude en ponerse en contacto con nosotros. Disponemos de oficinas en Cerdanyola del Vallès y Barcelona.