COVID-19: Moratoria del alquiler de locales durante el Estado de Alarma
El Gobierno ha publicado el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Dicho Real Decreto da por fin respuesta a una de las demandas que más insistentemente han formulado los autónomos y las PYMES desde que empezó el Estado de Alarma, que solicitaban recibir algún tipo de apoyo por parte del Estado respecto a uno de los gastos más importantes al que deben afrontarse los pequeños empresarios: el pago del alquiler del local donde se desempeña(ba) la actividad.
Dicho Real Decreto recoge la posibilidad de moratoria del pago de las rentas de alquiler para autónomos y PYMES, estableciendo dos regímenes diferenciados en función del tipo de propietario del local.
Por un lado, si el propietario es una empresa, entidad pública de vivienda o un gran tenedor (aquellos que ostenten más de 10 inmuebles, sin contar garajes ni trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) el inquilino tendrá hasta el día 23 de mayo de 2020 para solicitar la moratoria del alquiler. Si el inquilino lo solicita el arrendador no podrá negarse. Dicha moratoria consiste en la suspensión de la obligación de pagar la renta durante el tiempo que dure el Estado de Alarma, e incluso cuatro meses después del fin del mismo si fuera necesario.
No obstante, el arrendador no estará obligado a aceptar dicha moratoria si ya existiera un acuerdo previo entre arrendador e inquilino consistente en moratoria o reducción de la renta.
Una vez finalizada la moratoria, el inquilino deberá pagar fraccionadamente la cantidad que no haya pagado durante la misma, en el plazo máximo de dos años.
Suscita dudas la manera en que debe plantearse la moratoria posterior al Estado de Alarma. El Real Decreto se limita a indicar que la moratoria podrá prorrogarse, de mes a mes, hasta alcanzar los cuatro meses como máximo, pero sólo si la moratoria durante el Estado de Alarma “fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19.”. La cuestión problemática se centra en quién debe determinar si la moratoria es insuficiente. Parece claro que debería ser el inquilino, pues es quien conoce mejor su propia situación económica y es el interesado en prorrogar la moratoria. No obstante, el Real Decreto no deja claro cómo debe procederse si el arrendador no está conforme por considerar que no es necesaria la prórroga.
Por otro lado, si el propietario es un particular o pequeño propietario el inquilino tiene igualmente hasta el 23 de mayo de 2020 para solicitar la moratoria. Simultáneamente, se contempla la posibilidad de que el propietario destine la fianza para satisfacer su derecho de crédito. En tal caso, es decir, si el propietario utiliza la fianza para recibir el pago, el inquilino deberá restituir la fianza en el plazo de un año. Si el contrato es de duración inferior al año, deberá restituirse en el tiempo que quede de vigencia del contrato.
Una interpretación literal de la norma nos lleva a la conclusión de que en el caso de pequeños propietarios estos no tienen la obligación de aceptar la moratoria. Por tanto, parece que la moratoria en este caso es voluntaria para el arrendador, así como el uso de la fianza. Esta interpretación se sustenta en que la norma sólo indica que se “podrá” solicitar la moratoria, pero, a diferencia de los grandes propietarios, no se indica que el arrendador deba aceptarla. Tampoco se dice nada sobre el plazo para regularizar el pago, por lo deberemos acordarlo con el propietario.
Para poder solicitar la moratoria, tanto en caso de grandes como de pequeños propietarios, la actividad debe haber quedado suspendida por el Real Decreto que declaró el Estado de Alarma. Si la actividad del inquilino no ha quedado directamente suspendida, deberá acreditarse ante el propietario la reducción de la facturación del mes natural anterior al del acuerdo en al menos un 75% en comparación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Dicho de modo más sencillo: debemos atender a la facturación que hemos realizado durante el mes natural anterior. Si el acuerdo se alcanza en mayo, el mes natural anterior será abril y si el acuerdo se alcanza en abril el mes de referencia será marzo.
Posteriormente, debemos observar qué facturación teníamos el trimestre correspondiente del año anterior. Si el mes de referencia es abril, tendremos que atender al segundo trimestre (abril, mayo, junio), si nuestro mes de referencia es marzo, observaremos la facturación del primer trimestre (enero, febrero, marzo).
Sólo nos queda calcular la facturación mensual media, lo que haremos sumando la facturación del trimestre y dividiéndola por el número de meses del trimestre, es decir, tres.
Una vez conozcamos la facturación mensual media del trimestre del año pasado, habrá que comprobar si la facturación del mes natural anterior al acuerdo es un 75% inferior a aquella.
Para acreditar la reducción de la facturación deberá presentarse al propietario una declaración responsable. Pero, si el propietario lo solicita, deberemos mostrarle los libros contables.
Si nuestra actividad ha quedado directamente suspendida por el Estado de Alarma deberemos remitir al propietario un certificado expedido por la Agencia Tributaria u organismo tributario autonómico y una declaración responsable.
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