¿En qué casos no estoy obligado a pagar la Plusvalía?
La Plusvalía municipal, técnicamente llamada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es uno de los tributos más conocidos y al mismo tiempo más denostados de los últimos años.
Este Impuesto ha aparecido en diversas noticias en determinados momentos, pues el Tribunal Constitucional ha matizado el alcance de dicho impuesto, librando a no pocos contribuyentes del pago del mismo. En este post vamos a profundizar en qué casos nos podremos librar de pagar la Plusvalía Municipal.
¿En qué consiste la Plusvalía?
La Plusvalía es un Impuesto competencia de las Administraciones Locales, es decir, de los Ayuntamientos, y se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Dicho Impuesto grava el incremento de valor (catastral) que experimente un inmueble. Este incremento de valor deberá pagarse en forma de impuesto cada vez que se transmita el inmueble.
Por tanto, por el mero incremento del valor catastral no debemos pagar la Plusvalía (aunque sí una mayor cantidad en el Impuesto de Bienes Inmuebles), sino únicamente cuando, junto a este incremento, se produzca la transmisión del bien. Si el valor catastral, respecto a cuando adquirimos el inmueble, ha disminuido en el momento de la transmisión no deberemos pagar Plusvalía. No obstante, lo cierto es que la tendencia general es que el valor catastral aumente.
Supuestos en que no deberemos pagar la Plusvalía
Además de las diversas exenciones que se prevén en la legislación, no deberemos pagar la Plusvalía cuando en realidad no nos hayamos beneficiado de la venta del inmueble.El aspecto más polémico del Impuesto era que, anteriormente, todos los ciudadanos que vendieran una vivienda debían pagar siempre la Plusvalía, con independencia de que hubieran perdido dinero con la operación, por el mero hecho de que el valor catastral había aumentado.
Así, si por ejemplo alguien adquiría una vivienda por 20.000 euros, y al cabo de cinco años la vendía por 10.000, podría darse el caso de que tuviera que pagarse una Plusvalía. Frente a esto, el Tribunal Constitucional, en sus Sentencias 59/2017 de 11 de
mayo, y 126/2019 de 11 de octubre ha matizado el alcance de dicho impuesto.
Cuando al vender el inmueble hemos perdido dinero:
La primera de estas Sentencias, la nº 59/2017 de 11 de mayo, recordó su doctrina en relación con un supuesto similar que se daba en el Derecho Foral Navarro. En aquel momento el Alto Tribunal dijo que hacer depender el nacimiento de una obligación tributaria de la transmisión de un terreno, puede ser condición necesaria, pero no suficiente, pues el objeto del impuesto que se analizó era el incremento de valor de un terreno. Por ello, a esa transmisión debe añadirse un efectivo incremento de valor del
terreno que manifieste una capacidad económica real o al menos potencial. Sin embargo, cuando no se ha producido ese incremento en el valor del terreno transmitido, la capacidad económica pretendidamente gravada deja de ser potencial para convertirse en irreal o ficticia, violándose con ello el principio de capacidad económica (art. 31.1 CE).
El Tribunal Constitucional viene a aplicar dicha doctrina al supuesto de la Plusvalía Municipal:
“Por las mismas razones debemos concluir aquí que el tratamiento que los preceptos cuestionados de la Ley reguladora de haciendas locales otorgan a los supuestos de no incremento, o incluso de decremento, en el valor de los terrenos de naturaleza urbana, gravan una renta ficticia en la medida en que, al imponer a los sujetos pasivos del impuesto la obligación de soportar la misma carga tributaria que corresponde a las situaciones de incrementos derivados del paso del tiempo, está sometiendo a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica, lo que contradice frontalmente el principio de capacidad económica que garantiza el artículo 31.1 CE. En consecuencia, los preceptos cuestionados deben ser declarados inconstitucionales, aunque solo en la medida en que no han previsto excluir del tributo las situaciones inexpresivas de capacidad económica por inexistencia de incrementos de valor”
Por último, el Tribunal clarifica que lo que es inconstitucional no es la existencia del Impuesto, ni en general su funcionamiento, únicamente es inconstitucional exigir el pago del impuesto a supuestos en los que no hay un efectivo aumento de valor del terreno en el momento de la transmisión.
Cuando la cantidad a pagar de Plusvalía es superior al beneficio que hemos obtenido con la venta:
Posteriormente, el Tribunal Constitucional siguió la misma senda en su Sentencia 126/2019 de 31 de octubre. En esta ocasión, no se analizaba los supuestos de no incremento en el valor o decremento del mismo, sino los supuestos en los que, efectivamente el valor se había incrementado, pero la cuantía a pagar del Impuesto superaba el incremento del valor.
Al respecto, el Tribunal declaró que cuando la cuota tributaria superaba el 100% de la riqueza efectivamente generada se está exigiendo al contribuyente una carga excesiva o exagerada y que “una cosa es gravar una renta potencial (el incremento de valor que presumiblemente se produce con el paso del tiempo en todo terreno de naturaleza urbana) y otra muy distinta es someter a tributación una renta irreal”.
Por ello el Tribunal decide que:
“en aquellos supuestos en los que de la aplicación de la regla de cálculo prevista en el art. 107.4 TRLHL (porcentaje anual aplicable al valor catastral del terreno al momento del devengo) se derive un incremento de valor superior al efectivamente obtenido por el sujeto pasivo, la cuota tributaria resultante, en la parte que excede del beneficio realmente obtenido, se corresponde con el gravamen ilícito de una renta inexistente en contra del principio de capacidad económica y de la prohibición de confiscatoriedad que deben operar, en todo caso, respectivamente, como instrumento legitimador del gravamen y como límite del mismo (art. 31.1 CE).”
Respecto a si este pronunciamiento tiene efectos retroactivos o no, mantiene el Tribunal que sólo se podrán ver afectadas por la declaración de inconstitucionalidad las liquidaciones que hayan sido recurridas y por tanto todavía no sean firmes (amén de por supuesto, las liquidaciones que se realicen en el futuro).
En síntesis:
1. No es lícito obligar a pagar la Plusvalía Municipal si, comparando el precio por el que compramos el inmueble, y el precio por el que lo vendimos, resulta que hemos perdido dinero, por haberlo vendido a un precio inferior al de compra. Así, si compramos un inmueble por 30.000 euros y lo vendemos por 27.000 euros, no deberemos pagar ninguna plusvalía.
2. Si ganamos dinero con la operación de venta (pues hemos vendido a un precio superior por el que compramos), sólo deberemos pagar, como máximo, todo el beneficio obtenido con la venta, pero ni un euro más. De este modo, si compramos un inmueble por 30.000 euros y lo vendemos por 35.000, es lícito que nos obliguen a pagar plusvalía, pero la cantidad de la misma no podrá ser superior (pero sí igual) a 5.000 euros, que es el beneficio que realmente se ha obtenido.
En LEGEM Abogados somos especialistas en Derecho Fiscal. Si tiene alguna consulta o necesita ayuda en este tipo de cuestiones o sobre cualquier otro tema, no dude en contactar con nosotros en nuestros despachos de Cerdanyola del Vallès o Barcelona.