Cómo incorporar al Registro de la Propiedad un Inmueble no registrado? La Inmatriculación

Por regla general, cualquier inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad, precisamente porque su función es dar fe de las diversas transmisiones que atraviesa cada inmueble y de su titular actual.

No obstante, también existen inmuebles, muchos de ellos en zonas poco pobladas, que no aparecen en el Registro de la Propiedad, incluso aunque aparezcan en el Catastro.

Si queremos beneficiarnos de las garantías que ofrece el Registro de la Propiedad respecto a un inmueble que no figura en él tendremos que proceder a inmatricular la finca, es decir, añadirla por primera vez en el Registro.

Existen fundamentalmente dos formas habituales y ordinarias de inmatricular una finca, que serán las que se tratarán en este post: el expediente de dominio y el doble título.

La primera de las vías para inmatricular una finca es mediante el expediente de dominio, la cual está regulada en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

Un expediente de dominio es un procedimiento ante Notario. El Notario ha de estar ubicado en el lugar donde se encuentra la finca que se pretende inscribir. Si son varios inmuebles ubicados en el territorio de un mismo Registro se podrá acumular todo en un solo expediente.

El procedimiento, que generalmente se ha iniciar a instancia del propietario del inmueble, consiste en que el Notario solicita al Registrador competente que certifique que el inmueble en cuestión no está inscrito. Ante tal solicitud, el Registrador hará las comprobaciones pertinentes.

Si el Registrador observa que efectivamente el inmueble no está inscrito, expedirá certificación acreditativa. En caso contrario, denegará la certificación.

Una vez el Notario reciba la certificación conforme el inmueble no está inscrito, el Notario informará del expediente de inmatriculación a los posibles interesados: titulares de servidumbres o hipotecas, al titular catastral, a los propietarios de las fincas vecinas, al que viva en el inmueble, así como al Ayuntamiento correspondiente, para que, si lo desean, realicen las alegaciones que estimen oportunas. El expediente también se anunciará en el Boletín Oficial del Estado.

Cualquier interesado podrá hacer alegaciones y presentar pruebas en el plazo de un mes. Si algún interesado se opone a la inmatriculación, el expediente finalizará. En tal caso, quien ha pretendido inmatricular el bien tendrá que interponer demanda ante el Juzgado contra quienes se hubieran opuesto a la inmatriculación.

Si nadie se ha opuesto a la inmatriculación el Notario solicitará al Registrador que practique la inscripción.

Una vía alternativa para proceder a la inmatriculación es mediante la aportación de un doble título público. Esta vía es mucho más rápida, ya que se evita tramitar un procedimiento específico ante Notario y se acude directamente al Registro de la Propiedad.

El procedimiento se regula en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Consiste en aportar al Registro dos escrituras notariales relativas al mismo inmueble, junto con una certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble. Esas escrituras deberán hacer constar la transmisión del inmueble, no basta con que se refieran a él sin más. En la práctica, generalmente se aporta la escritura en la que el propietario anterior adquirió el inmueble, y la escritura posterior en la que el propietario vende la finca a un tercero. Si se trata de una herencia, puede aportarse la escritura por la que el fallecido adquirió el inmueble, y la aceptación de herencia en la que nosotros, como herederos, adquirimos ese inmueble tras el fallecimiento del propietario.

Es importante reseñar que entre una escritura y otra debe haber transcurrido al menos un año.

Si el Registrador comprueba que el inmueble no está inscrito y que ambas escrituras se refieren al mismo inmueble, inscribirá el inmueble en el Registro, a nombre del propietario y lo notificará a lo posibles interesados (poseedores, usufructuarios, hipotecantes, propietarios de inmuebles vecinos y al Ayuntamiento).

Según el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, quien adquiera el inmueble con posterioridad, aunque se lo haya comprado a quien aparece como titular en el Registro, no estará protegido en su adquisición hasta transcurrido el plazo de dos años.

Como puede verse, se trata de un procedimiento mucho más sencillo y económico que el expediente de dominio. Por ello, se han producido en ocasiones intentos de fraude que, si se detectan, conllevará la desestimación de la inmatriculación. Por ejemplo, en principio no sería válido, para conseguir generar las dos escrituras necesarias, una transmisión a otra persona, y que luego esa persona se lo vuelva a transmitir al anterior propietario.

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