¿Me pueden echar de casa si tengo el derecho de uso?
Una de las cuestiones que se debate en un divorcio es a quién se le atribuye el derecho de uso del domicilio familiar, es decir, “quién se queda con la casa”. Una cuestión que recordamos, nada tiene que ver con quien sea el propietario de la vivienda, sino con qué cónyuge se queda con la guarda de los menores o quién está en una situación mayor de necesidad.
La atribución del uso del domicilio, al igual que otras cuestiones como la guarda y custodia, el régimen de visitas o la manutención, será resuelta en la Sentencia de Divorcio. No decimos nada nuevo si afirmamos que en nuestro país las sentencias judiciales son de obligado cumplimiento, incluso si no se está de acuerdo con su contenido o no se participó injustificadamente en el procedimiento judicial del que dimana dicha sentencia.
Precisamente por eso se puede plantear la duda de si, en el caso de que el domicilio familiar estuviera gravado con una hipoteca, debe el Banco acatar la sentencia de divorcio y abstenerse de expulsar a la persona que tiene atribuido el derecho de uso por sentencia.
Todas las cargas que pesan sobre un bien inmueble, como la hipoteca, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. De esta manera los posibles compradores, adjudicatarios, arrendatarios, etc., pueden saber con qué limitaciones cuenta el inmueble y los riesgos que pueden correr si deciden invertir en el mismo. Al mismo tiempo, existe un principio básico en el Derecho Registral, que es el principio de prioridad registral. Este no está definido en la legislación, pero se deduce de los artículos 17, 25,32 y 241 de la Ley Hipotecaria (que es la Ley que regula el Registro de la Propiedad). En base a este principio, lo que primero se inscriba en el Registro tiene preferencia respecto a hechos que se inscriban después, aunque se hayan producido con anterioridad a la inscripción. Se suele resumir con el aforismo “qui prior in tempore, potior iure”, es decir, “el primero en el tiempo tiene mejor derecho”.
Hemos indicado que el Registro de la Propiedad sirve para informar a quienes estén interesados de alguna manera en el inmueble. De esta manera, todos los interesados deberían consultar previamente el Registro de la Propiedad, para evitar sorpresas. Dado que cualquiera puede consultar el Registro, pues es público, se entiende que si algo estaba inscrito, los demás deben atenerse a lo que está inscrito, no pudiendo alegar desconocimiento. Centrándonos en el asunto que motiva este post, en aplicación del principio de publicidad y el de prioridad registral, ninguna entidad financiera nos podrá echar del domicilio si tenemos atribuido el derecho de uso por sentencia judicial, siempre que la inscripción se haya realizado antes que la inscripción de la hipoteca. Por tanto, si la inscripción de la hipoteca es posterior a la inscripción del derecho de uso, se deberá respetar ese derecho de uso, pues es el que prevalece al ser anterior a la inscripción de la hipoteca.
Esto no significa que el Banco no pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. La entidad podrá demandarnos y solicitar la ejecución de la hipoteca, y el domicilio podrá subastarse y adjudicarse a un tercero o al propio Banco. Por tanto, el derecho de uso no impide el cambio de propietario del inmueble. Eso sí, el nuevo propietario no podrá solicitar que se nos eche de casa (en términos legales, el “lanzamiento”). Desde luego, el derecho de uso tampoco impide que se nos pueda reclamar la cantidad de dinero que hayamos dejado de pagar en concepto de hipoteca. El sentido de todo esto es que el Banco en el momento de inscribir la hipoteca ya conocía o debió conocer que existía un derecho de uso, y por tanto no puede actuar como si el derecho de uso no existiera. Lo mismo sucede con quienes se apropien el inmueble tras la subasta: conocen o deben conocer que sobre ese inmueble pesa un derecho de uso para una persona determinada. Así lo indicó la Resolución de 8 de marzo de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, publicada en el BOE de 27 de marzo de 2018, y que puede consultarse aquí y la Sentencia del Tribunal Supremo 992/2015 de 6 de marzo.
En sentido contrario, si en el momento de inscribirse el derecho de uso ya constaba inscrita la hipoteca, este derecho de uso no podrá hacerse valer frente al ejecutante ni frente al que adquiera la vivienda tras la subasta. El artículo 134 de la Ley Hipotecaria ya advierte que tras adjudicarse la vivienda en subasta e inscribirse el decreto de adjudicación, se cancelará la hipoteca y todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros que sean posteriores, sin excepción.
De todo lo anterior puede deducirse también que no podremos evitar el lanzamiento si el derecho de uso no está inscrito en el Registro, por mucho que haya sido atribuido por sentencia judicial, salvo que acreditemos que, a pesar de no estar inscrito, el Banco conocía que existía una atribución del derecho de uso previo a la hipoteca. Para inscribir el derecho de uso podemos enviar una instancia al Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble, o bien solicitar al Juzgado en la demanda de divorcio o de modificación de medidas que se inscriba el derecho de uso en caso de atribución del domicilio familiar. Esta última opción es la más práctica, pues nos permite aprovechar el procedimiento judicial para que se practique la inscripción.
En LEGEM Abogados somos Abogados especialistas en Divorcios y Derecho Inmobiliario, por lo que si desea inscribir su derecho de uso atribuido por sentencia o desea que le atribuyan a usted dicho derecho contacte con nuestros despachos de Abogados en Cerdanyola del Vallès o Barcelona.
