¿Se puede pagar el último mes de alquiler con la fianza?
Muchos clientes vienen a nuestro despacho informándonos de que han recibido un burofax del propietario del piso donde viven de alquiler, comunicándoles que no se va a renovar el contrato y fijando por tanto una fecha máxima en la que deberán abandonar el inmueble.
Dado que los clientes, por obligación legal, han tenido que depositar al inicio de la relación de arrendamiento una fianza, por lo general equivalente a una mensualidad de renta, se preguntan si, en lugar de realizar el pago del último mes que les queda en el piso, pueden no pagar nada, y que el propietario satisfaga su derecho de cobro mediante la fianza que se encuentra depositada.
Para responder a esta cuestión debe tenerse en cuenta que, ante todo, estamos hablando de una compensación. La compensación de deudas es una institución jurídica por la cual dos personas se deben algo recíprocamente, y para evitar caer en el absurdo de entregar una cantidad de dinero y acto seguido recibirla de vuelta, ambas partes se abstienen de entregarse nada. En este caso, el propietario le debería al inquilino la fianza, y el inquilino le debería al propietario el último mes de renta.
Al respecto debe diferenciarse entre dos posibles situaciones: el impago de rentas cuando el contrato de arrendamiento no se encuentra próximo a su fin y el impago de rentas cuando la vigencia del contrato está a punto de agotarse.
En el primer caso técnicamente la compensación no es aplicable. El artículo 1196 del Código Civil establece que para que proceda la compensación es preciso, entre otros requisitos, que ambas deudas estén vencidas, sean líquidas y exigibles.
La fianza no es vencida ni es exigible hasta transcurrido un mes desde la entrega de llaves (art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), siempre y cuando no existan desperfectos en el inmueble, pues precisamente la fianza existe, entre otras cosas para resarcir posibles desperfectos, aunque es cierto que también cubre los impagos de rentas. La finalidad de la fianza no se declara expresamente en la Ley, pero es algo pacíficamente admitido. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid nº111/2016 de 8 de marzo lo expresa claramente:
“cierto es que el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que regula la fianza no explica para qué se presta. Sólo regula el importe mínimo, la actualización, la devolución y las garantías adicionales que se pueden pactar, si bien la fianza cumple la finalidad de responder de las resultas del contrato, esto es, como garantía del cumplimiento de las obligaciones que asume el arrendatario que básicamente son las siguientes: pagar las rentas del alquiler y los gastos a que se hubiere obligado, y conservar y mantener el inmueble en el estado en que fue entregado (salvo el normal desgaste provocado por el uso)”
Por tanto, dado que no podemos exigir al propietario que nos devuelva la fianza hasta transcurrido un mes desde la entrega de la posesión del inmueble, si se interpone una demanda contra nosotros reclamando las rentas impagadas y seguimos en el inmueble no podremos alegar la compensación con la fianza. En primer lugar, porque, como decimos, aún no se ha vuelto una cantidad exigible, y en segundo lugar porque si el propietario satisface ante cualquier impago del arrendatario su derecho de crédito con la fianza, cuando el contrato finalice no dispondrá de la misma y estará desprotegido ante posibles desperfectos.
No será posible tampoco alegar la compensación si después de ser interpuesta la demanda transcurre el plazo de un mes desde la entrega de llaves. Es decir, si dicho plazo transcurre con posterioridad a la demanda. La precitada Sentencia nos lo explica:
«El importe de la fianza no puede descontarse de las rentas reclamadas en este procedimiento pues a la fecha de interposición de la demanda el arrendatario no había abandonado el inmueble.
Con la interposición de la demanda queda petrificada la situación del objeto del proceso, de acuerdo con la llamada ficción de la litispendencia, ficción o presunción de que a lo largo del juicio permanecen sustancialmente inalterables los elementos esenciales que lo integran, «perpetuatio legitimationis, perpetuatio jurisdictionis (los presupuestos de actuación de los Tribunales deben determinarse en el momento de presentación de la demanda, siendo ineficaces las modificaciones que se produzcan con posterioridad, tanto respecto de los hechos cuanto respecto de la norma jurídica), perpetuatio valoris y perpetuatio iuris». (…) Se fija así como inmóvil la situación existente en el momento de la presentación de la demanda para que las partes litigantes no puedan resultar perjudicadas por las modificaciones que puedan producirse a lo largo del proceso».
La situación es distinta si, en el momento de interposición de una eventual demanda reclamando las rentas impagadas ya ha transcurrido un mes desde la entrega de llaves y no hay desperfectos en el inmueble más que los propios del uso ordinario. En tal caso la fianza será perfectamente compensable con la renta impagada.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona nº296/2011 de 7 de junio así lo avala:
“es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, por lo que el arrendador está autorizado a la aplicación de la fianza al pago de las deudas a cargo del arrendatario que queden a la terminación de la relación arrendaticia (…) Al tiempo de la presentación de la demanda del juicio ordinario, con fecha 13 de noviembre de 2009, no se manifiesta por la parte arrendadora la existencia de daños en la vivienda, o que deba aplicarse la garantía a la cobertura de cualquier otra obligación a cargo de la arrendataria distinta de la única obligación conocida consistente en el pago de la cantidad pendiente en concepto de rentas, sin que se tenga constancia de la existencia de otras deudas más onerosas que tengan preferencia en la imputación del pago (…) En consecuencia, apreciándose en este caso la concurrencia de los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por encontrase las dos deudas vencidas, exigibles, y líquidas, procede en definitiva la estimación del motivo de oposición de la apelante consistente en la compensación de ambos créditos.”
En el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 301/2015 de 7 de octubre proclama:
“La restitución [de la fianza] viene regulada en el art. 36.4 LAU (EDL 1994/18384), configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario («el saldo…que deba ser restituido…»), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia («…al final del arriendo») y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.»
En conclusión, sí es posible dejar de pagar la renta del último mes, pues ésta podrá compensarse con la fianza depositada, siempre que no existan desperfectos en el inmueble que no deriven de un uso normal. No obstante, debe advertirse de la posibilidad, aunque muy poco frecuente, de que el propietario interponga demanda por impago antes de transcurrido un mes desde la entrega de llaves, en tal caso no podrá compensarse la deuda con la fianza. También deberemos estar atentos a que la cantidad debida no supere lo depositado en fianza, pues debido a la actualización del IPC es posible que la mensualidad del último mes sea superior a la fianza que en su momento se depositó.
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