¿Se puede pactar en una Comunidad de Propietarios el Reparto a Partes iguales de los Gastos?

 

Como es sabido, la regla general en una Comunidad de Propietarios es que cada propietario contribuya a los gastos comunes ordinarios y derramas en proporción a la cuota de participación que tenga su propiedad respecto al total de la Comunidad. De este modo, quienes son propietarios de inmuebles más grandes pagan más proporción de gastos y viceversa. Por ejemplo, si la vivienda de un propietario representa el 20% de la Comunidad, entonces tendrá que pagar el 20% de los gastos.

Según el artículo 553-3.1 del Código Civil de Cataluña (en adelante CCCat) la cuota de participación establece la distribución de los gastos. Ahora bien, el propio artículo añade: “salvo pacto en contrario”.

Por tanto, la propia legislación contempla la posibilidad de que los propietarios puedan acordar el reparto de gastos utilizando como criterio un elemento distinto a la cuota de participación, como puede ser el reparto a partes iguales entre todos los propietarios.

La cuestión sería entonces qué mayoría es necesaria para modificar el criterio de reparto de gastos. El artículo 553-3.3 CCCat establece que las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios.

En el mismo sentido, exigiendo la unanimidad, apunta el artículo 553-26.1 CCCat, que indica que se precisa el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para modificar las cuotas de participación.

Pareciera entonces que para modificar la forma de repartir los gastos, pasando de un sistema de reparto según la cuota de participación a un sistema basado en el reparto a partes iguales sería necesario la unanimidad de los propietarios. Este es un error muy común.

Es importante diferenciar entre modificar la cuota de participación y modificar el sistema de reparto de gastos. Modificar la cuota de participación implica que un vecino pase de tener un determinado porcentaje de participación a tener otro distinto, por ejemplo, del 20% al 25%. Otra cosa distinta es mantener los mismos porcentajes de participación pero acordar que lo relevante para repartir gastos no es ese porcentaje, sino, por ejemplo, el reparto igualitario entre todos los propietarios.

La duda que surge ahora sería cuáles son las mayorías necesarias para modificar el sistema de reparto de gastos sin alterar las cuotas de participación.

Según el artículo 553-26.2 CCCat es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes (es decir, el 80%), de los propietarios con derecho a voto que representen al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación para modificar el título de constitución y los estatutos. En particular, el cambio en la forma de repartir los gastos supone una modificación de los estatutos (que forman parte, a su vez, del título de constitución), ya que estos deben contener las reglas relativas a la distribución de cargas (art. 553-11.1 CCCat).

Por tanto, para modificar el sistema de reparto de gastos se requiere el voto favorable de cuatro quintas partes de los propietarios y que, al mismo tiempo, estos representen las cuatro quintas partes de la Comunidad. Es decir, se requiere  un voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, pero si, a pesar de alcanzarse el voto favorable de las cuatro quintas partes de propietarios no se alcanzan las cuatro quintas partes de cuotas de participación, entonces será exigible la mayoría necesaria para que también se alcancen las cuatro quintas partes de cuotas. Lo mismo sucede a la inversa: de nada sirve lograr una mayoría de cuatro quintas partes de las cuotas si a la vez no se alcanza, como mínimo, una mayoría de cuatro quintas partes de propietarios.

Debe tenerse en cuenta también que si ha votado a favor, como mínimo, la mayoría simple de propietarios y de cuotas participantes en la votación (es decir, el 50,1%), en un mes pasarán a contarse como votos favorables los propietarios que no hubieran asistido a la reunión que en el plazo indicado no se hayan opuesto por escrito al acuerdo.

La Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17ª, nº601/2016, de 21 de diciembre, explica las cuestiones tratadas en este post con meridiana claridad:

“En el sentido de que en principio parece exigirse unanimidad para la determinación y para modificación de las cuotas de participación ( artículo 553-3.4 CCCat), máxime cuando se establece en el título, 553-9), pero en realidad no se exige la unanimidad para modificar la forma de contribución a los gastos comunes (sino solo para modificar la cuota de propiedad). (…)

Por tanto,mientras que para la modificación o determinación de las cuotas de participación previstas en el título constitutivo se requiere unanimidad, para la determinación o modificación del sistema para repartir los gastos, sin alterar los coeficientes o cuota de participación, no es necesaria la unanimidad. La contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución (art.553.3.1.c del CCC) no es una regla absoluta, pudiéndose modificar la forma de contribuir a los gastos. (…)

[P]udiendo distinguirse en el régimen jurídico de la propiedad horizontal del Código Civil de Cataluña, entre:

1.- la determinación, o la modificación, de las cuotas de participación previstas en el título de constitución: para lo que se requiere la unanimidad, según lo exigido en el artículo 553.3.4 del Código Civil de Cataluña.

2.- la determinación, o la modificación, de la forma de contribuir a los gastos comunes , o del sistema de repartir los gastos, sin alterar la cuota prevista en el título de constitución: para lo que basta el acuerdo de la junta de propietarios, según lo previsto en el artículo 553.3.1.c) del Código Civil de Cataluña, según el cual la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, «salvo pacto en contrario».

En cuanto a las mayorías que son necesarias para el acuerdo de modificación del sistema de contribución a los gastos comunes , a su vez, es necesario distinguir entre:

2.1.- el acuerdo que consiste en adoptar el régimen de distribución por cuotas del título constitutivo: basta la mayoría simple del artículo 553.25.5 del Código Civil de Cataluña, por cuanto no supone ninguna modificación del título constitutivo.

2.2.- el acuerdo que consiste en adoptar un régimen distinto de la distribución por cuotas del título constitutivo: es necesaria la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código Civil de Cataluña, según el cual es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.

Por lo tanto, para la adopción de un acuerdo que consiste en el reparto de los gastos entre los copropietarios de modo distinto al previsto en el título constitutivo, basta la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código Civil de Cataluña, y no es necesaria la unanimidad, a diferencia de lo exigido en el ámbito de aplicación del derecho español por el artículo 17.1ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal”

 

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