¿Qué hacer al adquirir una finca no inscrita?
La inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad tiene carácter voluntario, por lo que no es obligatoria la inscripción de la finca, aunque sí es muy recomendable, para acreditar frente a terceros la titularidad del inmueble y las cargas que gravan el mismo. Precisamente por el carácter voluntario de la inscripción en el Registro, puede darse la situación de que estemos interesados en un bien inmueble que no aparece en el Registro de la Propiedad, lo que técnicamente se califica como inmueble no inmatriculado.
De encontrarnos en esa situación, es altamente recomendable, una vez se adquiere el inmueble, ya sea por compraventa, herencia y/o donación, proceder a la inmatriculación del inmueble en el Registro, es decir, inscribir por primera vez el inmueble en el Registro de la Propiedad. De este modo, los terceros adquirentes quedarán vinculados por la información que obre en el Registro, y quedarán protegidos, no solo el propietario, sino otras personas que pudieran tener un derecho real sobre la finca, como los usufructuarios.
El procedimiento para inmatricular una finca se encuentra regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que prevé un procedimiento notarial, no judicial. En efecto, antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, el procedimiento de inmatriculación era judicial, si bien tras la reforma se evita el paso por los Juzgados, lo que abarata el coste y agiliza el trámite.
Para inmatricular la finca antes debe celebrarse el negocio jurídico que nos convierta en adquirentes, por ejemplo, un contrato de compraventa. Una vez celebrado el negocio, deberemos acudir a un Notario del municipio donde se encuentre el inmueble. En el Notario deberemos solicitar la iniciación del llamado «expediente de dominio«. Este expediente tiene por objeto la comprobación de que realmente el promotor del expediente es el titular de la finca.
Para iniciar el expediente de dominio deberá aportarse al Notario, entre otros documentos, el contrato, aceptación de herencia o cualquier título por el que se ha adquirido la finca. Recibida la documentación, el Notario solicitará al Registrador de la Propiedad que certifique que efectivamente la finca no se encuentra inscrita y que anote con carácter preventivo la pretensión de inmatriculación. De este modo, cualquiera que consulte el Registro podrá conocer que el expediente de dominio se encuentra abierto.
Si todo es correcto, el Registrador expedirá el certificado solicitado y practicará la anotación, que tendrá una vigencia de 90 días, prorrogables hasta los 180 días.
Seguidamente, el Notario notificará el expediente de dominio al titular catastral de la finca, a los poseedores, al Ayuntamiento, y todos aquellos que en base a la solicitud presentada por el promotor del expediente pudieran tener algún derecho u obligación respecto a la finca. Ello tiene como finalidad que comparezcan en el expediente y hagan valer sus derechos. La incoación del expediente se publicará también en el Boletín Oficial del Estado.
Si alguno de los interesados presentare oposición al expediente, este se archivará y su promotor deberá interponer demanda judicial para lograr la inmatriculación de la finca. Si no hay oposición, lo hará constar y remitirá el expediente al Registrador para que practique la inscripción.
En LEGEM Abogados somos especialistas en Derecho Civil, por lo que estamos a su disposición para cualquier consulta que nos quiera plantear en nuestros despachos de Abogados de Cerdanyola del Vallès y Barcelona.
