¿Puedo perder las Arras si no he firmado la compraventa por el Estado de Alarma?

En las compraventas de bienes inmuebles es muy frecuente que el comprador deba entregar una determinada cantidad en concepto de arras al vendedor. Dicha obligación se acompaña de un plazo, que se prevé en el propio contrato de arras, transcurrido el cual, si el comprador no ha acudido a la Notaría a firmar la escritura de compraventa perderá lo entregado como Arras. Si es el vendedor el que no firma la escritura de compraventa en el plazo preestablecido, deberá devolverlas dobladas, es decir, devolver lo recibido como arras, y entregar de su propio patrimonio la misma cantidad.

Sucede, sin embargo, que la declaración del Estado de Alarma, al menos en sus inicios, dificultó sobremanera el cumplimiento de los plazos para celebrar las compraventas. Las causas por las que se permitían los desplazamientos estaban tasadas, sólo se podía salir del domicilio para adquirir bienes de primera necesidad, trabajar, cuidar a personas mayores y alguna actividad más.

Desde luego acudir a la Notaría para celebrar una compraventa inmobiliaria no se encontraba entre las causas expresamente previstas para poder abandonar el domicilio.

Sumado a lo anterior, el Real Decreto por el que se declaró el Estado de Alarma declara suspendidos los plazos procesales y los administrativos, pero no los plazos contractuales. Tampoco ninguna de las normas aprobadas durante el Estado de Alarma dice nada al respecto.

Por ello, cabe preguntarse qué sucede si el plazo para celebrar la compraventa se ha consumido durante el Estado de Alarma, ¿Perderemos definitivamente las arras?

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública aprobó el día 15 de marzo de 2020 , en coordinación con el Consejo General del Notariado, una instrucción en la que se concretaba la prestación del servicio notarial durante el Estado de Alarma. En dicha Instrucción se hace mención expresa al supuesto que estamos analizando, pues afirma: “el Notario (…) documenta todo tipo de actos o negocios jurídicos que en multitud de casos obedecen a plazos perentorios que se extinguen, como puede ser un supuesto de arras.”

Por ello, la Instrucción declara que las notarías prestan un servicio público de interés general y por ello ningún notario puede cerrar su despacho notarial, al tener carácter de oficina pública.

Si bien acto seguido la Instrucción matiza que sólo podrán atenderse aquellas actuaciones que revistan carácter urgente. Aunque sólo se mencionan los salvoconductos para los empleados de la notaría, lo cierto es que no existe impedimento para que la notaría nos pueda expedir algún tipo de justificante conforme tenemos cita en la notaría para una actuación urgente.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública no aclara qué actuaciones deberán considerarse urgentes, pero parece claro, a juzgar por el fragmento que hemos transcrito, que las compraventas que deban celebrarse durante el Estado de Alarma en virtud de un contrato de arras deberían ser consideradas como tal, aunque la última palabra la tendrá el notario.

En el mismo sentido se expresó la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado, en su circular de 18 de marzo de 2020, que consideró que el Notario debía valorar las circunstancias concurrentes para determinar si se trata o no de una actuación urgente, y se fija como uno de los criterios a tener en cuenta la existencia de plazos perentorios o existencia de graves perjuicios derivados de la denegación. Se indica, además, que se deberá ponderar la urgencia con especial atención a las necesidades que la motivan cuando se trate de plazos contractuales próximos a su vencimiento.

Así las cosas, podemos concluir que el Estado de Alarma en principio no es impedimento para celebrar la compraventa, pues podemos desplazarnos a cualquier Notaría, incluso de fuera de la provincia, siempre que podamos justificar el motivo del viaje. Si la parte compradora no solicita una cita en la Notaría tendremos que ser nosotros lo que la solicitemos.

No obstante lo anterior, lo cierto es que la mayoría de ciudadanos no conocen las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y es posible que, simplemente por desconocimiento, se haya desistido de acudir a la Notaría, también es posible que se evitara acudir a la oficina notarial por temor al contagio o incluso porque la Notaría interpretó que no se trataba de un supuesto urgente.

En estos casos, lo ideal sería alcanzar un acuerdo, que por supuesto debería documentarse por escrito, con la otra parte contractual, declarando que el Estado de Alarma suspenderá el plazo para otorgar la compraventa, o alguna redacción similar. Tendremos más posibilidades de éxito si un Abogado lidera la negociación.

Si tampoco es posible llegar a un acuerdo, sólo queda invocar la cláusula rebus sic stantibus, de la cual ya hemos hablado en alguna ocasión y que nos permitiría liberarnos de la obligación de devolver las arras. El inconveniente de esta fórmula es que la aplicación de dicha doctrina debe acordarse por un Tribunal, por lo que será necesario iniciar un procedimiento judicial.

En LEGEM Abogados somos Abogados especialistas en Derecho Contractual, por lo que si desea explorar todas las opciones para no perder lo entregado en concepto de arras no dude en contactar con nuestros despachos de Abogados de Cerdanyola del Vallès y Barcelona.