¿Pueden poner una vivienda turística en mi Comunidad?

El fenómeno del turismo es cada vez más global e internacional, y el fenómeno de los alojamientos turísticos en viviendas insertas en regímenes de Propiedad Horizontal (Comunidades de Propietarios), a través de plataformas como Airbnb, está cada vez más extendido.

Sin embargo, la actividad de alojamiento turístico puede resultar molesta para los vecinos de la Comunidad, que observan como una de las viviendas del bloque cambia constantemente de inquilinos, algunos de ellos con poca predisposición a la convivencia pacífica y tranquila.

La Comunidad de Propietarios sí tiene la capacidad de impedir que se desarrolle este tipo de actividad en el inmueble. Para ello, basta con prohibirlo expresamente en los Estatutos de la Comunidad. El artículo 553-11 del Código Civil de Cataluña establece que los estatutos pueden establecer limitaciones al uso de elementos privativos. Más específicamente, el apartado 2 de dicho precepto declara como válidas las cláusulas de los Estatutos que limiten las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.

En este sentido, el artículo 68.3 del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico dispone que no es posible destinar una vivienda a uso turístico si está prohibido por los estatutos de la Comunidad debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

En caso de que los Estatutos lo autoricen expresamente o simplemente no se pronuncien al respecto será totalmente lícita la actividad de alojamiento turístico.

Para modificar los Estatutos se exige en Cataluña una mayoría de cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que a su vez deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación (artículo 553-26.2 a) del Código Civil de Cataluña), es decir, debe existir una mayoría del 80% de los propietarios y que estos representen el 80% del inmueble.

Cabe plantearse la posibilidad de que los Estatutos se modifiquen para introducir la referida prohibición una vez ya se ha iniciado la actividad turística en una de las viviendas.

Lo cierto es que es posible modificar los Estatutos, pero dicha modificación no podrá aplicarse a las viviendas que ya hayan iniciado la actividad, es decir, la modificación estatutaria no tiene efectos retroactivos.

Así lo ha declarado el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en su Sentencia 74/2018, de 13 de septiembre. En dicha Sentencia se manifestó que no es posible hacer valer contra quienes adquirieron la vivienda antes de la modificación estatutaria dicha prohibición, si dicha modificación no se encontraba inscrita en el Registro de la Propiedad en el momento de la adquisición.

Es decir, cualquier persona debe tener la posibilidad de conocer si existe la prohibición de destinar viviendas a uso turístico simplemente consultando el Registro de la Propiedad. Si la prohibición no se encontraba en los Estatutos o, constando en los Estatutos, no se ha inscrito esa concreta modificación, no podrá prohibirse la actividad turística a los propietarios que adquieran la vivienda antes de la inscripción de la prohibición en el Registro. Todo ello en base al artículo 553-11.3 del Código Civil de Cataluña, que impide que las normas de los Estatutos no inscritas perjudiquen a terceros de buena fe.

La respuesta es afirmativa. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe las actividad molestas o nocivas. Del mismo modo, el artículo 553-40 del Código Civil de Cataluña prohíbe la realización de actividades contrarias a la convivencia normal en la Comunidad. Por tanto, si la actividad turística resulta especialmente molesta se podrá solicitar al Juzgado que ordene el cese de la misma. Si bien, tal y como recuerda la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 37/2016, de 19 de mayo  no puede calificarse la actividad turística de un inmueble como molesta o nociva en abstracto, sino que será necesario que la actividad sea en el caso concreto de carácter anormal o antisocial, revelado por una serie de conductas incívicas continuadas y graves.

En LEGEM Abogados somos especialistas en Comunidades de Propietarios, por lo que estamos a su disposición para cualquier consulta que nos quiera formular en nuestros despachos de Abogados de Cerdanyola del Vallès y Barcelona.