Finaliza el plazo para beneficiarse de las medidas adoptadas por el gobierno en materia de arrendamiento como consecuencia del COVID-19

Para paliar los efectos de la crisis ocasionada por el virus Sars-CoV-2, el Gobierno aprobó mediante distintos Decretos-ley una serie de medidas dirigidas a los arrendatarios que como consecuencia de dicha crisis han visto sus ingresos menguados y ya no pueden asumir el precio de un alquiler.

Como consecuencia de las protestas de los arrendadores contra dichas medidas, el Gobierno aprobó una compensación económica para aquellos arrendadores que se habían visto perjudicados por las mismas.

En el presente post hablaremos tanto de las medidas aprobadas para paliar las dificultades económicas de los arrendatarios como de la compensación a la que tienen derecho los arrendadores.

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en su artículo 1, bajo la rubrica “suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional”, dispone que: “Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.”

Se prevé así la suspensión del lanzamiento cuando concurran las siguientes circunstancias:

• Se trate de un procedimiento de desahucio derivado de la falta de pago de las rentas o por expiración del plazo de duración del contrato de arrendamiento.
• Que el arrendatario acredite que se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica como consecuencia del COVID-19.

A estos efectos, el artículo 5 de la precitada Ley dispone que para entender que existe situación de vulnerabilidad económica deben concurrir, conjuntamente, las siguientes circunstancias:

• Que la persona pase a estar en situación de desempleo o ERTE, haya reducido su jornada u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la suspensión:
  • Con carácter general, tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
  • El límite de 3 veces el IPREM se incrementará en 0,1 veces por cada hijo a cargo de la unidad familiar. El incremento por cada hijo será de 0,15 veces por cada hijo en caso de familia monoparental.
  • El límite de 3 veces el IPREM se incrementará en 0,1 veces por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
  • El límite será de 4 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos mencionados anteriormente, en caso de que en la unidad familiar haya algún miembro que tenga declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
  • El límite será de 5 veces el IPREM en caso de que la persona obligada a pagar la renta sea persona con parálisis cerebral, enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con grado de discapacidad igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad igual o superior al 65%.
• Que la renta arrendaticia, más gastos y suministros básicos, sea igual o superior al 35% de los ingresos que perciba la unidad familiar.
• Que la persona arrendataria o cualquier persona de la unidad familiar no sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en territorio nacional, salvo que se acredite la no disponibilidad de la vivienda por cualquier causa ajena a su voluntad o que la vivienda es inaccesible por razón de discapacidad de algún miembro de la unidad familiar.

La concurrencia de las circunstancias que acabamos de numerar, de acuerdo con el artículo 6, deben ser acreditadas por la persona arrendataria mediante la presentación de los siguientes documentos:

• En caso de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones.
• En caso de ser trabajador por cuenta propia, mediante certificado de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, o el órgano competente en la Comunidad Autónoma, sobre la base de declaración de cese de actividad declarada.
• Para acreditar el número de personas que habitan en la vivienda, así como sus circunstancias, debe aportarse libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, certificado de empadronamiento respecto a las personas empadronadas en la vivienda de los 6 meses anteriores y, en su caso, declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para realizar actividad laboral.
• Para acreditar la no titularidad de bienes inmuebles, nota simple del Registro de la Propiedad respecto a todos los miembros de la unidad familiar.
• Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos numerados supra.

Presentada la solicitud de suspensión junto con la documentación indicada, el Letrado de la Administración de Justicia dará traslado a los servicios sociales competentes de toda la documentación y solicitará informe, que debe ser emitido en el plazo máximo de 10 días, en el que valoraran la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y identificara las medidas a aplicar por la administración competente.

Mediante Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación, de infecciones causadas por al SARS-CoV-2, la posibilidad de suspensión del lanzamiento o, en su caso, del procedimiento, se extiende hasta el 9 de agosto de 2021.

El Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, en su disposición adicional segunda, dispone que “los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, tendrán derecho a solicitar una compensación en los términos previstos en los apartados siguientes cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.”

Así, de acuerdo con lo anterior, si emitido el preceptivo informe por los Servicios Sociales la Administración competente no adoptara las medidas en el mismo contenida en el plazo de 3 meses, el arrendador tendrá derecho a una compensación económica.

Dicha compensación económica, en los términos del apartado segundo de la precitada disposición adicional, consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de la vivienda en el entorno en el que se encuentre el inmueble más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento de su alzamiento por el Tribunal. No obstante, si de la suma de los conceptos expuestos resultara cuantía superior a la renta que venía percibiendo, la compensación consistirá en la renta dejada de percibir más los gastos corrientes.

El procedimiento para su solicitud, viene recogido en el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que en su artículo 3 dispone que “el procedimiento para la obtención de compensaciones se iniciará a instancia de parte, mediante la correspondiente solicitud, que podrá presentarse hasta el 9 de septiembre de 2021.”

El arrendador debe dirigir solicitud al órgano competente en materia de vivienda de la correspondiente comunidad autónoma, que debe ir acompañada de una exposición razonada y justificada de la compensación por el período entre la suspensión y en el momento de alzamiento de la misma o, en su caso, hasta alcanzar el límite temporal del 9 de agosto de 2021: es el arrendador el que debe acreditar el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en el que se encuentre el inmueble así como los gastos corrientes de la vivienda que haya asumido durante el periodo indicado anteriormente.

El plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado será de 3 meses, pudiendo prorrogarse dicho plazo por 3 meses más de manera excepcional. Transcurrido dicho plazo sin haberse notificado resolución expresa, el interesado podrá entenderla estimada por silencio administrativo.

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