¿Puede un Copropietario poner un Piso en Alquiler sin Permiso de los otros Copropietarios?
Cuando un inmueble es propiedad de varias personas al mismo tiempo, se genera lo que en derecho se conoce como una comunidad ordinaria indivisa. En este tipo de comunidades, se atribuye a cada propietario, en abstracto, un porcentaje sobre el total del inmueble, y las decisiones se han de tomar por votación de los propietarios. El valor del voto dependerá del porcentaje que tenga el propietario concreto sobre el total del inmueble. Los casos más frecuentes son, por un lado, los matrimonios o parejas de hecho que adquieren su vivienda habitual por mitades indivisas (es decir, cada uno tiene un porcentaje del 50%). Por otro lado, también hay una comunidad indivisa cuando varios hermanos heredan un inmueble propiedad del progenitor o progenitores comunes, dependiendo el porcentaje concreto del número de hermanos que hereden.
En estas situaciones de copropiedad, como ya hemos apuntado, las decisiones se toman por votación, no puede un copropietario imponer su voluntad sobre el resto, al menos en lo que afecta a la totalidad del inmueble.
Entre las decisiones que pueden tener que afrontar los copropietarios se encuentra la de celebrar un contrato de alquiler con un inquilino.Para resolver cómo se toma esta decisión, primeramente se debe distinguir entre los distintos tipos de actos previstos en la ley.
En primer lugar, tenemos los actos de administración, que, siguiendo la vieja Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1978, son los que tienden a la conservación, goce y uso de la cosa. En segundo lugar, los actos de disposición, que son los que tienden a transmitir a otro la cosa o a imponerle cargas o gravámenes. Por ejemplo, son actos de disposición la venta o la constitución de una hipoteca.
El primer tipo de acto (actos de administración) se divide en actos de administración extraordinaria (aquellos que por su importancia, dificultan o impiden la transmisión de la cosa) o de administración ordinaria (aquellos actos menos trascendentes que no alteran la posibilidad de transmitir la cosa).
Atendiendo a esta tripartición, el Código Civil de Cataluña prevé distintas mayorías en función del tipo de acto de que se trate. Los actos de administración ordinaria se acuerdan por mayoría simple, es decir, más del 50% (artículo 552-7.2). Por tanto, como recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, nº733/2020, de 1 de octubre, si hay dos propietarios y ambos tienen el 50% es necesario el consentimiento de ambos, pues si solo está de acuerdo uno de ellos no hay mayoría.
Los actos de administración extraordinaria requieren mayoría de tres cuartas partes, esto es, al menos el 75% (artículo 552-7.3). Aunque si son actos exigidos por ley los puede hacer cualquier cotitular en solitario. Finalmente, los actos de disposición requieren la unanimidad de los copropietarios, el 100% de los votos (artículo 552-7.6).
Centrándonos ya en el asunto del post, debe dilucidarse qué tipo de acto es constituir un alquiler sobre la vivienda.
En el caso de Cataluña, los Tribunales han tomado como referencia el artículo 222-43.1 del Código Civil de Cataluña, que habla de la necesidad de autorización judicial para que un tutor pueda arrendar un inmueble de la persona a su cargo por un plazo superior a 15 años. Lo mismo prevé el artículo 236-27.1 para que los padres alquilen los inmuebles de sus hijos.
Por tanto, para celebrar un alquiler, el elemento que determinará si se requiere la mayoría simple de los copropietarios (administración ordinaria) o la mayoría de tres cuartas partes (administración extraordinaria) es el tiempo de duración que prevea el contrato. Si el plazo de duración es de más de 15 años se necesita mayoría de tres cuartas partes, si el plazo previsto es inferior a 15 años basta la mayoría simple. Así lo han establecido, entre otras, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona nº10/2011, de 26 de enero (Sección 4ª); nº 701/2021, de 2 de diciembre (Sección 13ª) o nº 725/2023, de 28 de noviembre (Sección 4ª).
Debe tenerse en cuenta que la situación es distinta fuera de Cataluña. Según el Código Civil español, el límite se encuentra en los seis años de duración del contrato de alquiler, acudiendo al artículo 1548, que dice que los padres o tutores no pueden alquilar bienes de los menores si el plazo es superior a seis años, y los administradores de bienes tampoco pueden hacerlo sin poder especial. Además, según los tribunales españoles, los arrendamientos superiores a seis años son actos de disposición, por lo que se requiere la unanimidad de los propietarios.
En resumen, en Cataluña, para poner en alquiler un inmueble se necesita el consentimiento de los propietarios que representen más del 50% de la propiedad si el contrato estipula una duración inferior a quince años. Si el contrato prevé una duración superior a los quince años se necesita el consentimiento del 75%. En el resto de España, si el contrato es de menos de 6 años se necesita más del 50%, y si es de más de seis años se precisa unanimidad.
Es importante remarcar que el consentimiento de los propietarios se puede prestar de forma tácita, es decir, sin dar el consentimiento de forma expresa. Por ejemplo, es posible considerar que los propietarios están de acuerdo si, sabiendo que un propietario tenía intención de poner el piso en alquiler, no dijeron nada. Para evitar esto, suele ser recomendable enviar un burofax al propietario que quiere alquilar, para dejar constancia de nuestra oposición. Al mismo tiempo, no se debería realizar ningún acto que pudiera interpretarse como consentimiento al contrato de alquiler, como colaborar para que se firme el contrato.
Lo ideal es que en el contrato aparezcan todos los copropietarios y que todos lo firmen. Si no es así, igualmente tienen derecho a la parte proporcional de la renta (artículo 552-6.2 del Código Civil de Cataluña).
Si el propietario decide alquilar el inmueble a pesar de la oposición del resto de propietarios, el contrato será nulo de pleno derecho y podrá interponerse demanda para que así se declare en los tribunales.
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