Los locales comerciales podrán exigir al propietario la rebaja del alquiler

El Govern de la Generalitat de Cataluña ha venido anunciando una modificación en el Código Civil de Cataluña para regular la posibilidad de renegociar los contratos de alquiler en casos de cambios extraordinarias de circunstancias, como puede ser la actual pandemia y sus correlativas medidas de restricción de la libertad de circulación.

Finalmente se ha publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. Aunque es cierto que no se trata de una regulación tan ambiciosa como la modificación del Código Civil de Cataluña, sí tendrá una influencia decisiva en las relaciones contractuales de alquiler de locales.

Dicho Decreto Ley, que ya está en vigor, establece que si como consecuencia de la pandemia las autoridades imponen la suspensión de la actividad desarrollada en un local comercial (como ha ocurrido en Cataluña a partir de la Resolución SLT/2546/2020, de 15 de octubre)  o restringen el horario o el aforo del local se podrá requerir a la propiedad para que se realice una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato. No obstante, este Decreto sólo es aplicable para contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995.

Hasta aquí no existe ninguna novedad, pues la posibilidad de llegar a un acuerdo ya existía sin necesidad de que una ley lo previera. Lo relevante es que, si no se llega a un acuerdo en el plazo de un mes desde que hayamos requerido fehacientemente al propietario para negociar, este estará obligado a reducir el alquiler.

Si el local de negocio ha tenido que cerrar temporalmente por imposición de las autoridades sanitarias, la renta deberá reducirse un 50% mientras dure la suspensión de la actividad.

En caso de que el local no haya cerrado totalmente, sino que se hayan impuesto limitaciones de aforo u horario, la renta deberá reducirse, mientras duren las medidas, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble. Así, si por ejemplo limitan el aforo de nuestro local a un 30%, estamos perdiendo un 70% de la capacidad de aforo del local. De tal modo que el arrendador estará obligado a bajarnos el alquiler a un 35% menos, por ser 35 la mitad de 70.

Durante este mes de negociación el propietario no podrá reclamar el pago de ninguna renta de alquiler, y una vez terminado dicho mes se pagará la renta reducida al 50% del mes de la negociación, o reducida según el acuerdo que se haya alcanzado.

Todo lo anterior no varía en el caso de que el local realice servicios de entrega a domicilio o recogida de productos en el establecimiento. En esos casos la reducción obligatoria del alquiler sigue siendo aplicable.

Asimismo, si el inquilino así lo solicita, el propietario estará obligado a cobrar el alquiler de las cantidades que se hayan entregado en garantía en el momento de celebrar el contrato. Queda exceptuado de lo anterior la fianza legal obligatoria (que actualmente es la renta equivalente a dos meses de alquiler en locales de negocio) y aquellas cantidades que estén depositadas en un organismo oficial.

En tal caso, la parte arrendataria tiene que reintegrar las garantías que se haya cobrado el propietario en el plazo de un año, contado desde el fin de las medidas restrictivas sanitarias y antes de la finalización del contrato si éste finaliza antes del levantamiento de las medidas.

Si las medidas restrictivas se prolongan más de 3 meses en el primer año de entrada en vigor del Decreto, el inquilino puede optar por desistir del contrato sin penalización alguna, debiéndolo comunicar al propietario con un mes de antelación.

El Decreto-ley es aplicable aunque con anterioridad se haya alcanzado un acuerdo distinto con el propietario.

La norma no dice expresamente si la renta dejada de pagar en aplicación de este acuerdo debe pagarse con posterioridad al fin de las medidas. Entendemos que no, en primer lugar porque ya decimos que no lo prevé expresamente la norma (como si lo prevé en caso de que el propietario haya cobrado de las garantías prestadas), por lo que parece que el legislador deliberadamente no ha querido prever el pago del resto de renta.

En segundo lugar, la exposición de motivos de la norma deja bien claro que se pretende un “reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando así el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes.”

Si el inquilino estuviera obligado a ingresar al arrendador lo pagado de menos durante la pandemia no se produciría un reparto de las consecuencias negativas, pues el arrendador terminaría cobrando exactamente lo mismo que si no existiera pandemia alguna, mientras que el arrendatario terminaría pagando lo mismo que si hubiera podido disfrutar su local al 100%. No es ese el espíritu de la norma.

En LEGEM Abogados somos especialistas en Arrendamientos, por lo que estamos a su disposición para cualquier consulta que nos quiera plantear en nuestros despachos de Abogados de Cerdanyola del Vallès y Barcelona.