Entra en Vigor la Nueva Normativa Hipotecaria

El pasado domingo 16 de mayo de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Dicha Ley modifica la Ley Hipotecaria y el Real Decreto Legislativo que regula el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, entre otras muchas normas.

Pasamos a detallar a continuación las principales novedades que supone la entrada en vigor de esta nueva Ley:

Antes de esta Ley se interpretaba que debían impagarse al menos tres cuotas de la hipoteca para que el banco pudiera proceder a la ejecución hipotecaria. Sin embargo, ahora se contemplan unos límites más elevados, que tienen en cuenta la cuantía total del préstamo, y que supondrá que será más difícil para los bancos invocar la cláusula de vencimiento anticipado.

En concreto, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, artículo que ha sido añadido por la referida Ley de crédito inmobiliario, establece que en las hipotecas sobre viviendas el deudor debe haber impagado al menos el 3% del total del dinero prestado o doce cuotas mensuales, si el retraso o el impago se produce durante la primera mitad de la duración del préstamo. Si ya se está en la segunda mitad de duración del préstamo, el 7% del total del dinero prestado o quince mensualidades.

Además el Banco deberá requerirnos para pagar y darnos al menos un mes de plazo para cumplir con las cuotas.

El artículo 14 de la Ley de crédito inmobiliario establece expresamente cómo deben repartirse los gastos que se devenguen por firmar la hipoteca.

El Banco deberá afrontar los gastos de Gestoría, Notaría y Registro de la Propiedad. Respecto al polémico Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone el gasto más elevado, la Ley del Impuesto dice en su artículo 29 que deberá pagarlo el prestamista, es decir el Banco. Si bien esto último ya estaba en vigor desde el 10 de noviembre de 2018.

El consumidor sólo tendrá que pagar los costes de tasación.

Vemos pues que la situación es radicalmente distinta, pues antes los Bancos obligaban al consumidor a afrontar todos los gastos de la hipoteca.

El artículo 21.3 de la Ley de crédito inmobiliario prohíbe expresamente las cláusulas suelo, al decir que en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.

A diferencia de lo que pudiera pensarse, antes las cláusulas suelo no estaban prohibidas per se, sino únicamente cuando no se había informado debidamente al consumidor, es decir, cuando no eran transparentes. Ahora no importa que la cláusula suelo sea transparente, está totalmente prohibida.

El Banco estará obligado a darnos toda la información relevante para poder firmar el préstamo hipotecario, lo que deberá hacer con un mínimo de diez días de antelación a la firma de la escritura de hipoteca. El Notario deberá comprobar que se ha dado toda esa información en el plazo indicado. El Notario además deberá realizar un test al consumidor para comprobar que ha recibido toda la información y que la ha comprendido. Si no se cumplen estos requisitos, no se otorgará la escritura de hipoteca.

Las hipotecas cuyo interés variable está vinculado a una moneda extranjera o a varias (llamadas estas últimas «hipotecas multidivisa»), y por tanto influidas por los vaivenes en el valor de las mismas también se ven afectadas por la reforma. Dado que se considera un producto de riesgo, los consumidores a partir de ahora firmen una hipoteca sujeta a moneda extranjera o multidivisa  podrán decidir en cualquier momento utilizar la moneda a la que están habituados, previsiblemente el euro.

El interés de demora por retraso en el pago de las mensualidades de la hipoteca será como máximo el interés pactado en el préstamo más el 3%.

Antes la norma decía que el máximo que podía alcanzar el interés de demora era el triple del interés legal del dinero, el cual se fija anualmente en los Presupuestos Generales del Estado. En los últimos años ese interés ha sido del 3%, por tanto, en caso de retraso el cliente podía llegar a pagar hasta el 9% de interés.

No obstante, los Tribunales consideraron que eso podía ser abusivo, y establecieron que como máximo el interés de demora debía ser el interés pactado en el contrato más el 2%. Es decir, si el préstamo estaba a un 1% de interés, el Banco no podía cobrar al cliente más del 3% de interés.

La norma actual viene a subir un poco ese límite, pasando al interés pactado más un 3% adicional.

Si usted decidía pagar antes de tiempo todo o una parte del préstamo el Banco podía cobrarle una comisión del 0,5% durante los cinco primeros años de la vida del préstamo y un 0,25% en los años siguientes.

Ahora, el límite será del 0,15% los cinco primeros años o, a elección del Banco, el 0,25% durante los tres primeros años.

La Disposición Transitoria Primera de la Ley establece que estas novedades no serán de aplicación para los contratos de hipoteca ya firmados. No obstante, sí se podrán aplicar si se modifica (novación) o hay una subrogación en la hipoteca con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

Si la hipoteca contenía una cláusula de vencimiento anticipado (poder proceder a la ejecución hipotecaria antes de que se pague todo el préstamo) sí se le podrá aplicar lo dispuesto en la Ley de crédito inmobiliario, siempre que no se haya iniciado ya la ejecución hipotecaria.

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