¿Cuánto tarda en ejecutarse un Desahucio?
Una de las cuestiones que más preocupa a los propietarios de inmuebles alquilados u ocupados es cuánto se alargará el procedimiento para expulsar de la vivienda a quien se encuentra en ella incumpliendo el contrato de alquiler o sin contrato alguno.Como es obvio, no puede darse una respuesta definitiva que sirva para todos los casos, ya que un factor importante es el colapso que pueda tener el Juzgado concreto. No obstante, indicaremos algunos factores que inciden en la duración del procedimiento.
Todo procedimiento de desahucio se inicia con una demanda, que necesariamente ha de interponerse con Abogado y Procurador. Si se dispone de DNI electrónico o cualquier otro tipo de certificado electrónico es recomendable aportar junto con la demanda el apoderamiento al Procurador. Si no se aporta dicho apoderamiento electrónico, el Juzgado, antes de admitir la demanda a trámite, dará un plazo para que se aporte el apoderamiento, con el consiguiente transcurso del tiempo.
Una vez admitida la demanda a trámite, el Juzgado notificará mediante correo certificado la demanda a la parte contraria. Desde que el demandado reciba la demanda dispondrá de un plazo para contestar a la demanda.
Si el demandado no contesta en el plazo, el procedimiento es mucho más ágil, ya que, sin celebrarse juicio, se dictará sentencia acordando o denegando el desahucio, sin más trámites. Si, en cambio, el demandado contesta a la demanda dentro de plazo, cualquiera de las dos partes podrá solicitar la celebración de juicio. Basta con que una de las partes solicite juicio para que el Juzgado deba señalar día y hora a tal efecto. Otra posibilidad es que el demandado solicite justicia gratuita y abogado de oficio. En ese caso, el procedimiento se suspende hasta que por el Colegio de Abogados se reconozca el derecho y se le designe un abogado de oficio, a quien se le deberá informar del plazo restante para contestar.
En caso de contestación a la demanda, sea con abogado de oficio o particular, si alguna de las partes solicita juicio, es cuando suele producirse un lapso de tiempo importante, ya que la agenda de los Juzgados generalmente está colapsada. No es extraño que transcurran cinco o seis meses entre la fecha en la que el Juzgado señala el juicio y la fecha de dicho juicio.
Una vez celebrado el juicio el Juzgado habrá de dictar sentencia. La sentencia habrá de decidir si procede el desahucio o no. La sentencia que acuerde el desahucio no será inmediatamente ejecutiva, sino que puede recurrirse. Ahora bien, en caso de desahucios por incumplimientos de contratos de alquiler, para que se admita el recurso del demandado este tiene que depositar en el Juzgado las rentas que se han declarado adeudadas.
Si la sentencia se recurre, la Audiencia Provincial habrá de resolver el recurso. En este punto también suele producirse un retraso importante, toda vez que suelen transcurrir otros cinco o seis meses para que se resuelva el recurso.La sentencia que dicte la Audiencia Provincial también será recurrible, en este caso ante el Tribunal Supremo, aunque no es habitual que se recurra ante dicho tribunal. El recurso ante el Tribunal Supremo podría alargarse incluso un año.
Una vez se cuenta con una sentencia firme, es decir, sentencia no recurrida, el desahucio tampoco es inmediato. El Juzgado habrá de señalar día y hora para proceder al efectivo desalojo de la vivienda. Este señalamiento dependerá de la agenda disponible, y suele señalarse a tres o cuatro meses vista.
A diferencia de lo que suele pensarse, la presencia de menores de edad o personas con discapacidad no impide el efectivo desalojo de la vivienda. No obstante, dependiendo de la sensibilidad del Juzgado, es cierto que puede suponer la suspensión de los primeros intentos de desalojo.
Todo lo expuesto en este post ha de entenderse referido a inmuebles que no constituyen vivienda habitual o segunda residencia. Si se ocupa alguno de estos inmuebles se trata de un delito de allanamiento de morada y es probable que se conceda la medida cautelar de desalojo inmediato, pudiéndose producir el desalojo en un tiempo mucho más breve.
En LEGEM Abogados somos especialistas en Derecho Civil, por lo que estamos a su disposición para cualquier consulta que nos quiera formular en nuestros despachos de Abogados de Cerdanyola del Vallès o Barcelona.
No es cierto, conseguí una sentencia de desahucio tras un juicio sin abogado ni procurador .
Buenos días,
Nos remitimos a la legislación vigente:
– artículo 31 LEC: «Los litigantes serán dirigidos por abogados habilitados para ejercer su profesión en el tribunal que conozca del asunto. No podrá proveerse a ninguna solicitud que no lleve la firma de abogado. 2. Exceptuándose solamente: 1.º Los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros (…)».
– Para los Procuradores el artículo equivalente es el artículo 23 LEC: «La comparecencia en juicio será por medio de procurador (…) 2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, podrán los litigantes comparecer por sí mismos: 1.º En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros».
Por tanto, atendiendo a estos preceptos, lo determinante es si la tramitación como juicio verbal ha tenido en cuenta la cuantía o no. En lo que interesa, hay dos tipos de procedimientos: el juicio ordinario y el juicio verbal. Determinadas materias han de ir siempre por juicio verbal, con independencia de la cuantía. En cambio, otras materias se tramitan por uno u otro juicio dependiendo exclusivamente de la cuantía. Lo que dicen los artículos 23 y 31 es que si el procedimiento se ha seguido por razón de la cuantía, y si esta es inferior a 2.000 euros, no es necesario Abogado ni Procurador. A sensu contrario, si el procedimiento se ha seguido, no por razón de la cuantía, sino por razón de la materia, entonces es necesario acudir con Abogado y Procurador.
Pues bien, el artículo 250 LEC dice así: «Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
(…)
4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute
(…)
7.º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.»
Puede observarse sin dificultad que los desahucios por impago de alquiler, por expiracón del plazo contractual, por precario (ocupación) o los procedimientos de tutela de la posesión o de derechos reales se siguen por razón de la materia, no por razón de la cuantía. Por tanto, en este tipo de procesos es obligatorio Abogado y Procurador.
A título de ejemplo, le citamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, nº159/2008, de 12 de marzo:
«En el supuesto de autos -juicio verbal de desahucio por precario , ex art. 2250.1.2º LEC – es preceptiva la representación por procurador , por lo que la falta de la debida representación supondría la incomparecencia -falta de comparecencia en forma- de los demandados».
Por tanto, si es parte demandante, con la ley en la mano, necesariamente se requiere Abogado y Procurador. Si no se lo han exigido, se trata de un error grave del Juzgado. Si usted era parte demandada, la falta de Abogado y Procurador por su parte lógicamente no tiene el efecto de que se inadmita la demanda (sería entonces muy fácil evitar ser desahuciado), sino que el procedimiento sigue su curso y se acaba dictando Sentencia. El post se centra más en qué es necesario para interponer demanda y obtener sentencia como demandante. De todas formas, si el demandado quiere formular alegaciones igualmente deberá acudir con Abogado y Procurador.
Esperamos haber despejado sus dudas.
Gracias. Un saludo.