¿Cómo vender un Inmueble propiedad de un Menor o de una Persona incapacitada?
Cuando una persona mayor de edad y con plena capacidad de obrar quiere vender un bien inmueble de su propiedad no existe inconveniente alguno en que proceda a la venta, aunque ésta le perjudique claramente. Ello es así porque se presupone que nuestros actos son libres, voluntarios y conscientes. Sin embargo, no ocurre lo mismo cuando se trata de un bien propiedad de un menor de edad o un incapacitado (o más propiamente, una persona con la capacidad modificada judicialmente). En estos casos, determinados actos de trascendencia patrimonial, sólo pueden ser realizados por el representante legal, que en el caso de los menores suelen ser los progenitores (en virtud de la patria potestad) y en el caso de incapaces el tutor o curador nombrado judicialmente.
Aún así, para actos de especial riesgo para el patrimonio del menor o incapaz, como es la venta de un inmueble, no es suficiente con la voluntad del representante legal, sino que la operación deberá ser previamente autorizada por el Juzgado (artículo 222-43.1 del Código Civil de Cataluña). Con este mecanismo de control se pretende evitar que el representante legal venda los bienes propiedad de su hijo o pupilo para enriquecerse a sí mismo, o para evitar que malas decisiones del representante legal condenen el futuro del representado.
Para obtener la autorización judicial será necesario presentar una solicitud al Juzgado de Primera Instancia del domicilio del menor o incapaz. Si el bien que se pretende vender tiene un valor superior a 6.000 euros la solicitud deberá ser presentada por Abogado y Procurador (art. 62.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria). En la solicitud deberá exponerse con claridad por qué consideramos necesaria o conveniente la venta del bien y a qué destinaremos el dinero obtenido con la venta. Asimismo, si queremos proceder a la venta directa del bien, sin intermediarios y sin subasta, deberemos solicitarlo expresamente y aportar con la solicitud un dictamen pericial que indique el precio de mercado del bien inmueble (art. 63.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).
Una vez admitida a trámite la solicitud, se convocará una comparecencia, a la que también acudirá el Ministerio Fiscal, y en la que el perito se ratificará en su dictamen y responderá a las preguntas que se le formulen. También podremos comparecer con testigos para acreditar la oportunidad de la operación. Tras la comparecencia se dictará un Auto en el que se expondrá si se autoriza o no la venta del bien inmueble. Si se autoriza la venta generalmente se indicará el precio mínimo al que se debe vender, que en principio coincidirá con el precio del dictamen pericial. Con esto se evita que el bien se malvenda, transmitiéndolo por un precio muy inferior al de mercado, con el correspondiente perjuicio para el menor o incapaz. También es frecuente que en el Auto se impongan medidas de control para supervisar el destino que se le da al dinero obtenido, como la obligación de ingresarlo en una cuenta bancaria del menor o incapaz o la obligación de dar cuenta periódicamente al Juzgado del destino que se le está dando al dinero.
Cabe aclarar que para poder acudir al mecanismo de la autorización judicial no es necesario tener ya un comprador, basta con que se tenga la voluntad de vender. Ahora bien, en la solicitud deberá indicarse con precisión el bien o bienes que se pretenden vender, pues no es admisible la autorización genérica para la venta de cualquier inmueble en cualesquiera condiciones (el art. 222-44.2 del Código Civil de Cataluña señala que la autorización judicial no puede darse de forma general).
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