¿Qué Documentación necesito para vender una Vivienda?
Si usted es propietario de una vivienda en Cataluña y quiere venderla, necesitará tener en regla una serie de documentación para que pueda realizarse la operación de compraventa. En este post le detallamos la documentación mínima de que debe disponer, sin perjuicio de que en determinados casos pudiera ser recomendable u obligatoria documentación adicional.
En primer lugar, la vivienda debe contar con certificado de eficiencia energética en vigor. Este certificado se regula en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. El artículo 17.2 del Real Decreto establece que cuando un edificio o parte de él sea vendido, debe anexarse al contrato de compraventa una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética. De hecho, el certificado de eficiencia energética es obligatorio incluso para poner en venta la vivienda en un portal inmobiliario, según el artículo 17.3 del Real Decreto.
El certificado de eficiencia energética y su etiqueta indican el nivel de eficiencia energética del edificio, desde la letra “A” (el más eficiente) hasta la letra “G” (el menos eficiente). No obstante, para poder vender la vivienda no se exige ningún nivel mínimo, por lo que la vivienda se podrá vender sin problemas aunque tenga la calificación “G”.
El certificado de eficiencia energética tiene una validez máxima de 10 años, salvo que la calificación energética sea “G”, en tal caso la validez máxima es de 5 años.
Asimismo, es preciso disponer de cédula de habitabilidad en vigor. La Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, establece en su artículo 26.2 que para la venta de una vivienda, aunque sea una segunda o sucesiva transmisión, debe disponerse de cédula de habitabilidad vigente o, si es una vivienda de protección oficial, la calificación definitiva. En el mismo sentido apunta el artículo 132 a) de la misma Ley, pues impone a los Notarios la obligación de exigir la cédula de habitabilidad vigente o, en caso de viviendas de protección oficial, la calificación definitiva. El Decreto catalán 141/2012, de 30 de octubre dispone en su artículo 9 que la cédula de habitabilidad tiene una vigencia de 25 años para viviendas de nueva construcción y de 15 años para cédulas de segunda ocupación y de primera ocupación de rehabilitación.
Por otra parte, en edificios en régimen de propiedad horizontal (es decir, donde hay comunidad de propietarios), es necesario aportar certificado de deudas con la comunidad. Así lo señala el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se declara que en la escritura de compraventa debe hacerse constar expresamente que la vivienda se encuentra al corriente de pago de los gastos de la comunidad, o expresar los gastos que adeude, aportando certificado del estado de deudas. No obstante, el comprador puede liberar al vendedor de esta obligación. La certificación referida tiene que emitirse por el secretario de la comunidad, con el visto bueno de su presidente.
Por tanto, no es necesario que la vivienda esté al corriente de pago con la comunidad de propietarios, lo único que se exige es una certificación de la deuda que hay pendiente, en su caso. Esto es una garantía para el comprador, pues el propio artículo 9.1 e) establece que la vivienda responde de las deudas que tenga, incluso si hay un nuevo propietario, lo que significa que incluso podría embargarse la vivienda si la deuda es lo suficientemente elevada. La obligación de aportar el certificado, en los términos expuestos, también se recoge en el artículo 553-5.2 del Código Civil de Cataluña. El único matiz es que este precepto precisa que deben constar los gastos comunes, tanto ordinarios como extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Además, el certificado no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.
En cuanto al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), no existe obligación específica de aportar documentación al respecto, pero el artículo 64.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que los Notarios deben solicitar información y advertir a los intervinientes sobre las deudas pendientes de IBI. Para que el Notario pueda cumplir pues con su obligación de informar, en este caso al comprador, de las posibles deudas pendientes de IBI, puede requerirnos para aportar el último recibo de IBI o certificado de deuda emitido por el Ayuntamiento. De modo similar a lo expuesto para las deudas de la comunidad, el comprador, a través de la vivienda, asume las deudas de IBI, pudiendo incluso ser embargada. Por ello, se trata nuevamente de una garantía para el comprador.
A su vez, el artículo 15.1 del Decreto catalán 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas, establece que en los contratos de transmisión de viviendas, los transmitentes (vendedores) deben entregar a los adquirentes, si el edificio está obligado a pasar la inspección técnica de edificios (ITE), una copia del informe de la inspección técnica y del certificado de aptitud. La vigencia de estos documentos, cuando no existan deficiencias en el edificio, es de 10 años (art. 14.1).
Al margen de estos documentos, el Notario nos puede exigir la nota simple del Registro de la Propiedad, para cerciorarse de las cargas o gravámenes que pudieran existir en la vivienda, como una hipoteca. Si la vivienda tiene una hipoteca en vigor, el Banco debe autorizar la transmisión. También nos podrá exigir la escritura de compraventa de la vivienda, es decir, el título por el cual hemos adquirido la vivienda que pretendemos vender.
En LEGEM Abogados somos especialistas en Derecho Civil, por lo que estamos a su disposición para cualquier consulta que nos quiera formular en nuestros despachos de Abogados de Cerdanyola del Vallès o Barcelona.
