Entra en vigor nueva normativa de alquileres en Cataluña
El día 25 de abril de 2024 se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat de Cataluña el Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda. A través de dicho decreto se introduce una serie de normas que afectan a los alquileres de vivienda y de temporada, añadiendo nuevos requisitos acerca del contenido de los contratos de alquiler. El Decreto entró en vigor al día siguiente de su publicación, esto es, el día 26 de abril de 2024.
En lo relativo a los contratos de arrendamiento, el artículo 4 del Decreto Ley dispone que en los contratos debe hacerse constar el precio de la última renta del contrato de arrendamiento que haya estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como el precio de alquiler que resulta de la aplicación del sistema de índice de precios de referencia que corresponda aplicar a la vivienda.
La obligación de hacer constar en contrato la última renta vigente sin duda trae causa en los límites que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que en las zonas de mercado tensionado (puede consultar qué zonas son en este enlace) la renta inicial no puede superar la última renta vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la actualización anual de la renta del contrato anterior (artículo 17.6) Lógicamente, si la vivienda no ha estado arrendada en los últimos cinco años no resulta aplicable esta obligación.
No obstante, curiosamente la nueva norma impone la obligación de hacer constar la última renta , incluso en casos donde la vivienda no se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, a pesar de que, como decimos, la norma que limita la renta de los nuevos contratos en relación a la renta de contratos anterior solo se aplica en zonas de mercado residencial tensionado.
Del mismo modo, según el nuevo Decreto, si la vivienda se encuentra en una zona de mercado tensionado, ha de hacerse constar en el contrato la condición de gran tenedor del propietario de la vivienda, en su caso. Se entiende como gran tenedor, en las zonas de mercado tensionado, a los que sean propietarios de cinco o más inmuebles residenciales urbanos ubicados en dichas zonas (artículo 2 de la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo).
Otra novedad es que se incorpora el derecho de los inquilinos a recibir un documento acreditativo del sistema de índices de precios de referencia.
El Decreto también se caracteriza por extender el ámbito de aplicación propio de los alquileres de vivienda a otros tipos de contratos a los que les era de aplicación el régimen más liberal de arrendamientos distintos a vivienda. El régimen de alquiler de vivienda es de carácter más proteccionista para el inquilino.
Pues bien, el artículo 5 del Decreto Ley amplía el régimen garantista propio de los alquileres de vivienda a los alquileres suscritos para inquilinos que necesitan una vivienda de forma temporal, como el caso de estudiantes (los llamados alquileres de temporada). En concreto, se aplicarán a estos contratos las normas relativas a fianza y determinación de la renta, su actualización y asunción de gastos. En cualquier caso, la finalidad temporal del alquiler ha de acreditarse documentalmente, depositando la documentación acreditativa junto con la fianza.
A su vez, también se aplicará el régimen del alquiler de vivienda para los casos de alquiler por habitaciones. En tales casos, la suma de las rentas de cada contrato no puede sobrepasar la renta máxima de la vivienda en su conjunto.
No obstante, seguirá siendo de aplicación la normativa de alquileres distintos al de vivienda para alquileres turísticos.
En cuanto al régimen sancionador, se añade como infracción grave repercutir al arrendatario los gastos de inmobiliaria así como los de formalización del contrato, o no hacer constar en el contrato su causa o finalidad (turística, vivienda temporal etc).
Aunque no se indica expresamente en el Decreto, se entiende que toda esta normativa es aplicable para los contratos de arrendamiento que se suscriban a partir del día 26 de abril de 2024, cuando entra en vigor el Decreto. Por tanto, no afecta a los contratos de arrendamiento que ya se han suscrito.
En definitiva, la nueva normativa añade para los propietarios obligaciones de incorporar determinada información en los contratos de alquiler y hace extensivo el régimen más proteccionista para el inquilino del régimen de vivienda a los alquileres de temporada o por habitaciones.
En LEGEM Abogados somos especialistas en alquileres, por lo que estamos a su disposición para cualquier consulta que nos quiera formular en nuestros despachos de Abogados de Cerdanyola del Vallès y Barcelona.
