¿Qué sucede con el Contrato de Alquiler si fallece el Propietario?
Durante el transcurso de un contrato de alquiler, como con cualquier otro contrato, pueden darse una serie de vicisitudes que lo afecten. Algunas de ellas están previstas en la propia legislación.
No obstante, hay otras vicisitudes que el legislador ha “olvidado” prever. Entre ellas se encuentra el fallecimiento del arrendador, que generalmente será el propietario, durante la vigencia de un contrato de alquiler.
Si se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda, rige lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en todo lo que no prevea el contrato o que, aun estando previsto en el contrato, sea contrario a la Ley si perjudica los intereses del inquilino.
Sin embargo, en la Ley no se prevé nada respecto al fallecimiento del propietario o arrendador. Sí establece que, en caso de fallecimiento del inquilino, podrán ocupar su lugar en el contrato determinadas personas próximas a él, previa comunicación al propietario o arrendador. Aun así, no existe ninguna previsión similar respecto al fallecimiento del propietario o arrendador.
El artículo 27, que regula las causas por las que se puede dar por terminado el contrato no prevé entre ellas el fallecimiento del arrendador, centrándose básicamente en situaciones de incumplimiento contractual.
Por tanto, y teniendo en cuenta que dar por terminado el contrato se considera perjudicial para el arrendatario, ha de concluirse necesariamente que la muerte del propietario no implica la finalización del contrato de arrendamiento.
Por ende, en caso de fallecimiento del propietario, sus herederos deberán respetar el contrato de arrendamiento en sus propios términos, sin perjuicio de que, si así lo desean, pueden no renovar el contrato, cumpliendo con los requisitos de preaviso establecidos.
Una vez se haya producido el fallecimiento y se haya aceptado la herencia del difunto, aquellos herederos a los que se haya adjudicado el inmueble deberán comunicarlo de forma expresa a los arrendatarios, indicando también el nuevo número de cuenta donde deberán realizar los pagos de la renta y demás gastos y acreditando su condición de nuevos propietarios.
En caso contrario, es decir, si no se informa a los inquilinos del fallecimiento del propietario, la identidad de los nuevos propietarios y el número de cuenta nuevo, los inquilinos se encontrarían en una situación de imposibilidad material de cumplir con los pagos estipulados en el contrato. Por ello, incluso si los inquilinos no han pagado nada desde el fallecimiento, cualquier demanda de desahucio correría el riesgo de ser desestimada, atendiendo a que los inquilinos no han tenido la posibilidad efectiva de cumplir el contrato, ya que desconocían dónde realizar los pagos.
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