¿Qué Información contiene una Nota Simple Registral?
El Registro de la Propiedad es un registro público donde es posible obtener información sobre prácticamente cualquier inmueble que se encuentre en España. El Registro constituye una garantía para quienes estén interesados, por ejemplo, en comprar una vivienda, pues proporciona una serie de información muy útil para poder valorar si realmente les resulta conveniente adquirir la vivienda.
En este post vamos a desglosar la información útil que se puede extraer de una nota simple emitida por el Registro de la Propiedad. Las notas simples son la forma habitual en la que el Registro entrega la información a los ciudadanos. Consiste en un documento, relativa a un inmueble concreto, donde se indica la información que le consta al Registro respecto al mismo.
En un primer apartado, la Nota Simple indica la “Descripción de la finca”. Aquí se indica si es un inmueble urbano o rústico. Esto es importante, porque si es un inmueble rústico quien la quiera vender no deberá pagar plusvalía. En la descripción se indica la dirección del inmueble, el número de plantas y estancias de cada una de ellas, la superficie total y la identificación de los inmuebles adyacentes. Si el inmueble tiene asociado algún anexo, como puede ser un trastero o una plaza de aparcamiento, también aparecerá aquí. Si no aparece, es posible que esté inscrito como un inmueble independiente, por lo que debería solicitarse la nota simple de ese anexo en concreto. También se hace constar la referencia catastral.
En el siguiente apartado, llamado “Titularidades”, aparece el DNI y nombre completo de los propietarios y usufructuarios del inmueble, el porcentaje que ostentan sobre el inmueble y cómo la adquirieron (compraventa, herencia, adjudicación en pago de deuda etc.), con indicaciones de los datos de la escritura notarial por la que se adquirió el derecho de propiedad o el usufructo. Se trata este del apartado más importante de la Nota simple, pues permite comprobar quiénes son los verdaderos propietarios. De este modo, podremos saber si quien nos quiere alquilar un inmueble o nos lo quiere vender es realmente el propietario.
También se hace constar en este apartado los datos de ubicación en el Registro del inmueble concreto, lo cual es útil para dar datos identificativos de la finca en un contrato o en una demanda.
En caso de que la vivienda se encuentre en un municipio con demanda residencial fuerte aparecerá en la Nota, lo cual es relevante para los límites en las rentas de alquiler.
El siguiente apartado también es muy importante, el de “Cargas”. Aquí se hacen constar todas las deudas u obligaciones que tiene la vivienda (y no los propietarios). Por tanto, cualquier que pase a ser el propietario o a tener algún derecho sobre la vivienda tendrá que dar cumplimiento o asumir las cargas que tenga la vivienda. Una carga muy importante es la hipoteca. Si adquirimos una vivienda con hipoteca, y el banco no acepta el cambio de deudor o no se cancela la hipoteca, perderemos la vivienda en caso de impago por quien aparezca como deudor de la hipoteca, aunque no seamos nosotros.
En la Nota aparecerá el importe total prestado, pero eso no significa que se deba en ese momento esa cantidad, ya que se pueden haber amortizado cantidades. Solo aparece el importe prestado inicialmente. Si se ha producido alguna modificación en la hipoteca también aparecerá en este apartado. Cuando se adquiere una vivienda con hipoteca según el Registro es importante exigir al vendedor certificado bancario conforme está totalmente saldada (aunque la cancelación de la hipoteca no se haya inscrito en el Registro), o, si queremos asumir nosotros el pago de esta hipoteca, deberemos solicitar al banco una subrogación. De este modo seremos nosotros los obligados al pago y no dependeremos de que un tercero pague la hipoteca de nuestra vivienda.
Es importante prestar atención a posibles anotaciones preventivas de embargo. Se trata de acreedores que, para evitar que el propietario venda la vivienda y así perder la posibilidad de cobrar gracias a esa vivienda, han inscrito esta anotación, para que puedan cobrar el importe debido ante cualquier pago por transmisión de esta vivienda o inmueble o puedan pedir subastarla.
En cambio, no debería alarmarnos que conste una afección por el plazo de cinco años por el Impuesto de Sucesiones o Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Estas afecciones, que aparecen en la mayoría de fincas, implican que, en caso de que exista algún error o alguna deuda por estos Impuestos, esa deuda se podrá cobrar del dinero que se obtenga de transmitir la finca. Viene a ser como un embargo preventivo. No obstante, no es motivo de alarma. En primer lugar, porque esta afección aparece en casi todas las fincas. En segundo lugar, porque suelen ser cantidades muy reducidas y, en tercer lugar, porque solo entran en juego cuando la declaración inicial del impuesto ha quedado por debajo del importe que se debería haber declarado.
En las viviendas que se encuentran en Sabadell, Cerdanyola, Terrassa, Barberà, etc. es habitual que aparezca una servidumbre aeronáutica a favor del aeropuerto de Sabadell. Ello supone que quien adquiera la vivienda debe tolerar que sobrevuelen sobre ella las aeronaves que proceden o acuden al aeropuerto de Sabadell. De nuevo, no es nada alarmante, ya que el tráfico aéreo de dicho aeropuerto es muy reducido, y las aeronaves lógicamente sobrevuelan a una altura que no llegará en principio a molestar a los habitantes de la vivienda.
Sí debemos estar atentos a cualquier otra servidumbre que pudiera aparecer. Las servidumbres son derechos que otras fincas tienen sobre el inmueble de la nota simple. Por ejemplo, las servidumbres de paso suponen el derecho de quienes salen o entren a la finca beneficiaria, a pasar por nuestra finca. Las servidumbres de agua suponen la obligación de tolerar el paso de cursos de agua, etc.
Si la vivienda se encuentra en régimen de Propiedad Horizontal (Comunidad de Propietarios) también aparecerá en este apartado.
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