¿Qué es el Seguro decenal para Viviendas nuevas?
Una vez hay una edificación terminada, la Ley considera especialmente importantes los primeros 10 años posteriores a que la obra esté terminada, por ser el periodo en el que suelen aparecer (si aparecen) defectos estructurales. Por ello, la Ley establece la obligación de contratar un seguro que cubra estos defectos estructurales que puedan surgir en esos 10 años. Precisamente por ser ese el periodo cubierto, este seguro a menudo recibe el nombre de “seguro decenal”. Este seguro permite que se indemnice a los propietarios de la vivienda que han mandado construirla (promotores), o, si se ha vendido a terceros, permite indemnizar a los compradores sin que quienes mandaron construirla tengan que pagar con su patrimonio.
El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación regula la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de edificación. El artículo establece que quienes intervienen en el proceso de edificación responden, durante un plazo de 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de cargas y demás elementos estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
Para cubrir estas responsabilidad, el promotor de la edificación (esto es, quien decide empezar a construir y contrata a los profesionales para ello) debe suscribir y pagar un seguro de daños materiales, o un seguro de caución o garantía financiera, que garantice durante 10 años el resarcimiento de los daños materiales indicados. Los asegurados o beneficiarios del seguro serán el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o parte del mismo. El importe del capital asegurado ha de ser del 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales. La prima de este seguro deberá estar pagada en el momento de recibir la obra terminada.
En caso de que no se cumpla todo lo antedicho, la obligación la asumirá con su propio patrimonio el obligado a contratar el seguro si tuviera que indemnizar a terceros. Además, es necesario contratar este seguro para inscribir la obra terminada en el Registro de la Propiedad.
Salvo pacto en contrario, este seguro no cubrirá los daños a la integridad física de las personas, daños a edificios adyacentes, daños a bienes muebles situados en el edificio y, en general, daños provocados por caso fortuito o fuerza mayor, actos de tercero o por actos del propio perjudicado por el daño.
Todo este régimen general ha de matizarse en los casos de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. La Disposición Adicional 2ª de la Ley establece para esos casos que no será obligatorio contratar este seguro. No obstante, sí será obligatorio cuando se venda o done la vivienda a un tercero dentro del plazo de 10 años desde que termina la construcción. En tal caso, el autopromotor, salvo pacto en contrario, está obligado a contratar el seguro por el tiempo que quede para completar los diez años. Por ello, no se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras de compraventa o donación sin que se acredite haber contratado el seguro, salvo que el autopromotor acredite haber utilizado la vivienda y sea expresamente liberado de tal obligación por el que recibe la vivienda.
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