¿Puedo hacer Obras en la Terraza de mi Piso?
Cuando vivimos en un inmueble que se encuentra integrado en una Propiedad Horizontal (es decir, en una Comunidad de Vecinos), existen al menos tres tipos de elementos: los privativos, los comunes, y los comunes de uso privativo.
Tener clara esta diferenciación sirve para valorar con seguridad hasta dónde llegan nuestras facultades como propietarios, incluyendo las relativas a la modificación de nuestra terraza, patio, o balcón.
Los elementos privativos son aquellos que no son propiedad de la comunidad, sino que pertenecen exclusivamente a aquellos que los han adquirido. Por ejemplo las viviendas. Estos elementos se pueden vender libremente y se puede hacer obras en ellos siempre que no perjudiquen a los demás propietario, no disminuyan la solidez ni accesibilidad del edificio ni alteren la configuración o aspectos exterior de este.
Por otra parte, están los elementos comunes, que son el solar, los jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestíbulos, escaleras, ascensores, antenas y en general las instalaciones y servicios que se destinan al uso comunitario o facilitar el uso de los elementos privativos. Estos elementos, como su propio nombre indica, no pertenecen a nadie en concreto, sino a toda la comunidad, por lo que las decisiones que les afecten han de acordarse por la comunidad.
Finalmente, tenemos los elementos comunes de uso privativo, llamados en el Código Civil de Cataluña “elementos comunes de uso exclusivo”. Se trata de elementos que son propiedad de toda la comunidad, pero que solo pueden ser usados por quien sea propietario de un determinado elemento privativo. Por ejemplo, el patio de la planta baja si solo puede ser usado por quien sea propietario de la vivienda de la planta baja. Ahora bien, por el hecho de que que solo pueda ser usado por el propietario del elemento privativo, no deja de ser un elemento común.
Por tanto, lo importante para saber hasta qué punto podemos hacer obras o modificar la terraza o patio es si esta es privativa o común de uso privativo. La gran mayoría de las veces es un elemento común de uso privativo. Si queremos asegurarnos, deberemos consultar la escritura de compraventa del piso. Si en esa escritura no aparece el patio o aparece que adquirimos participaciones de la comunidad que se concretan en el uso del patio entonces el patio es comunitario. También se puede consultar el título constitutivo de la comunidad para resolver la duda.
Si el patio o terraza es común de uso privativo entonces está sometido a las normas propias de la Propiedad Horizontal. Esto significa que el propietario del elemento privativo que tenga el uso exclusivo sobre el elemento común puede hacer obras necesarias para la conservación y mantenimiento de la terraza, informando a la Comunidad pero sin necesidad de solicitar autorización.
En cambio, si se trata de obras de mejora o que modifican la terraza o el patio, se requiere la mayoría de cuatro quintas partes de los propietarios, que representen a su vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación. Ello por cuanto estas obras suponen una modificación del título constitutivo y porque suponen una afectación a la configuración exterior del inmueble (al menos si el patio está descubierto).
Si se trata de elementos móviles como hamacas, tendederos, macetas o sombrillas no existe ningún problema, ya que en realidad no suponen una modificación del patio o terraza. En cambio, la instalación de pérgolas, cerramientos, cobertizos, barbacoas de obra, toldos, césped artificial, etc., sí pueden considerarse una modificación, por lo que se requeriría autorización de la Comunidad de Propietarios. Ello al margen de que sea necesario solicitar licencias urbanísticas o de otro tipo.
En LEGEM Abogados somos especialistas en Comunidades de propietarios, por lo que estamos a su disposición para cualquier consulta que nos quiera formular en nuestros despachos de Abogados de Cerdanyola del Vallès y Barcelona.
