¿Cuáles son los Requisitos para una Dación en Pago en la Hipoteca?

 

La dación en pago constituye una herramienta muy útil para quienes adeudan un préstamo hipotecario a una entidad financiera y no pueden afrontarlo. Este mecanismo consiste en la entrega de la vivienda a la entidad financiera como pago de la totalidad de la cantidad pendiente del préstamo, de tal modo que el Banco se queda con la vivienda y a cambio el prestatario deja su deuda totalmente saldada.

Lo cierto es que la dación en pago no es la regla general en casos de impago de hipoteca. Habitualmente, ante el impago de un determinado número de cuotas, la entidad financiera inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria, que culmina con la subasta de la vivienda. Si el valor de lo obtenido en subasta iguala o supera – lo cual es casi imposible que ocurra – el valor de la vivienda, entonces la deuda queda saldada. Pero, como decimos, en subasta, el valor obtenido suele ser muy inferior al valor de la vivienda. Cuando esto sucede, el deudor pierde su vivienda, pero sigue adeudando el importe del préstamo que supere el valor de la vivienda.

Naturalmente esta es una opción muy desfavorable para el deudor, que no solo pierde su vivienda sino que todavía adeuda una cantidad considerable de dinero. La dación en pago supone, pues, una alternativa a esta regla general.

Legalmente, uno puede realizar una dación en pago siempre que se alcance un acuerdo con la entidad financiera. Una dación en pago no deja de ser un pago mediante un bien distinto al acordado previamente (en lugar de dinero, la vivienda) consensuado con el acreedor. Si el Banco está de acuerdo, no existe mayor problema.

Fuera de los casos en que se alcance un acuerdo con el Banco, la legislación prevé que, en determinados casos, el Banco esté obligado a aceptar una dación en pago. Esta legislación se concreta en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Este Real Decreto incluye el llamado “Código de Buenas Prácticas” al que se pueden adherir las distintas entidades financieras. Es decir, no es obligatorio que el Banco aplique el Código de Buenas Prácticas si no se ha adherido previamente a este, pero una vez se ha adherida este resulta obligatorio para la entidad (artículo 5 del Real Decreto). Aquí puede consultar las entidades que, a la fecha de publicarse este post, se encuentran adheridas. En cualquier caso, las entidades bancarias más conocidas están adheridas al Código de Buenas Prácticas.

Para poder aplicar este Código es también necesario que el deudor se encuentre en el umbral de exclusión. El artículo 3 del Real Decreto define los requisitos para encontrarse en dicho umbral. Básicamente, se exige:

1.- Que los ingresos de la familia no superen determinados límites.

2.- Que en los últimos cuatro años la cuota hipotecaria haya subido y/o los ingresos hayan bajado, o bien en esos cuatro años la familia se haya convertido en vulnerable (por ejemplo, se haya vuelto familia numerosa, ha empezado a formar parte de ella un menor de edad, alguno de sus miembros ha pasado a tener declarada una discapacidad etc.).

3.- Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos que perciba la familia.

Si se cumplen estos requisitos, y no se ha anunciado todavía la subasta de la vivienda, puede iniciarse el primer paso previo a la dación en pago: la reestructuración de la deuda hipotecaria. Para ello, el deudor deberá enviar una solicitud de reestructuración (es decir, de renegociación).

Enviada esta solicitud, la entidad debe ofrecer un plan de reestructuración. Esta reestructuración consiste en la carencia en la amortización de capital durante unos años (es decir, dejar la devolución de capital y pagar solo intereses para más tarde, o repartirlo entre el resto de cuotas), ampliar el plazo de la hipoteca hasta un total de 40 años y reducir el tipo de interés durante el periodo de carencia a Euribor menos 0,10 puntos. En cualquier caso, las cláusulas suelo que pudieran existir dejarán de aplicarse.

Una vez el Banco ha ofrecido el plan de reestructuración, podrán aplicarse las llamadas “medidas complementarias”, si este es inviable. Se considera que el plan es inviable cuando establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50% de los ingresos de toda la familia. En tal caso, el deudor podrá solicitar una reducción (quita) del capital pendiente, aunque el Banco podrá rechazarla.

Cabe decir que esta quita también puede ser solicitada cuando ya se haya anunciado la subasta del inmueble en una ejecución hipotecaria, aunque no se haya intentado la reestructuración de la deuda.

El último paso es la dación en pago de la vivienda. Para optar por esta solución, el plan de reestructuración ha de ser inviable, y ha de haberse rechazado por el Banco la quita de la deuda. No obstante, no será posible la dación en pago si ya se ha anunciado la subasta de la vivienda.

Si finalmente se produce la dación en pago, como queda dicho, se cancelará totalmente la deuda tanto de los prestarios como de los fiadores o avalistas. Además, el deudor, si así lo solicita, podrá quedarse en la vivienda dos años como inquilino, pagando una renta anual del 3% del importe de la deuda

En definitiva, la dación en pago es posible siempre que así se acuerde con el Banco. De lo contrario, deberán cumplirse una serie de requisitos, que habrán de acreditarse documentalmente.

 

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